水云间项目开盘后评估.ppt

* * * 11111 * * * 1、在不影响立面效果的前提下，隐藏或次要立面可考虑立面材质减配，平衡整体效果及成本 2、在不影响立面效果的前提下，顶层大面多彩涂料改为米黄色平涂 经成本部测算以上两项降本节约成本112万元 二、技术管理-设计成果分析-降本增效案例 二、技术管理-设计成果分析-降本增效案例 地库改造前方案 地库改造后方案 在原有不算面积的空腔部分通过改造，在不增加配套费用的前提下增加地库停车位 影响设计进度的因素： 二、技术管理－设计流程-影响设计进度的因素 营销方面 项目市场定位、客群分析不确定带来的定位及策划影响 成本方面 项目投资、开发成本的测算 材料选型测算 技术方面 结构形式多车推敲，讨论经济性 对设计规范的突破需与各政府职能部门沟通 为提高溢价对产品进行多轮设计比较 前期配套 政策、法规对设计的影响，包括规划、审图机构的执行尺度（地下车库排烟出屋面、地面消防车道） 偷面积报批审核难度很大 历史遗留 各项规范、规章与公司标准化、成本测算的矛盾 二、技术管理-设计流程-影响报建的主要问题 影响因素 1 土地出让合同的因素：1、要求围墙退红线3m。2、合院的建筑形式要求 2 规划审批的因素：1、北侧叠拼门头距道路距离不足（此为强条）2、北侧叠拼门头超建筑退让线 3、面积赠送过多。4、地库连接通道超红线。5、住宅配套用房挪建至商业用地。 3 绿化局审批的因素： 绿化率严重不足（12.5%） 4 民房审批的因素： 人防采用异地建设 5 环保审批的因素： 通风井与建筑间距不足 6 水务局审批的因素： 建筑退让防汛河道蓝线距离不足10m。 7 保障房中心审批的因素： 保障房单户的面积超配建要求。 对后续项目的启示： 建议在新开发区域如开发周期紧张的话尽量避免对规范的突破 影响报建的主要问题分析： 雨水管推敲模型 问题：设计阶段雨水管对立面的影响未引起足够的重视; 解决措施：后期通过建模对雨水管进行推敲，指导后续施工； 建议：将此项技术管理措施列入技术PM操作手册； 雨水管现场情况 二、技术管理-设计流程-设计管理案例 二、技术管理-设计流程-设计管理案例 问题：屋顶檐口进退关系不同导致檐口对阳台的覆盖面积不同，造成同一种户型销售面积不同，可能带来一定的销售阻力及客户投诉风险; 解决措施：做好销售宣导； 建议：将此项技术管理措施列入技术PM操作手册； 二、技术管理-设计流程-设计管理案例 风险问题：规范要求临住宅入口的道路宽度应不小于2.5m；住宅至道路边缘最小距离应符合 2.5m的规定。现场建筑至用地红线3.2m，无法满足上述规范合计至少5m的要求； 解决措施：小区物业设置电瓶车满足业主搬家等需求； 建议：在审图中注意门头及道路退界对间距的影响； 解决措施 间距提示 建筑与用地红线间距3.19米 设置出入口踏步 序列 已应用的标准化成果 应用部位 1 标准化户型 户型设计 2 建筑施工图标准化做法 施工图设计 3 幕墙标准化设计统一技术标准 立面设计 4 标准化材料设备初步清单 招标采购 5 门窗产品标准化设计统一技术标准 招标采购 6 新城地产材料选型深化清单（其他） 招标采购 7 新城地产材料选型深化清单（栏杆） 招标采购 8 新城地产材料选型深化清单（门、窗、型材） 招标采购 9 新城地产材料选型深化清单（外装饰－－涂料、面砖、石材） 招标采购 10 新城地产材料选型深化清单（电梯） 招标采购 二、技术管理－标准化应用 策划阶段的设计亮点在本阶段体现及效果 标准化应用 本项目设计过程中采用的标准化成果清单 二、技术管理－标准化应用 初步选型 -圆梦系列 深化选型 -圆梦系列 二、技术管理－标准化应用-建议 关于松江水云间项目石材厚度在标准化应用中遇到的问题： 松江水云间项目石材干挂节点采用背栓式，如采用25mm石材考虑到锚栓需打入石材约20mm左右且石材实际到场厚度有偏差，实际施工厚度较薄造成损耗率较大成本上升； 建议：针对不同的施工工艺，石材厚度的选择应有差异化。 标准化 实际应用 石材厚度 二、技术管理－标准化应用-建议 标准化要求：百叶标准化要求净距75mm， 应用问题：水云间项目在实际应用中净距较大，在空调机位中的管线对立面有一定影响， 建议：标准化中区别百叶单面通风与两面、三面通风之间的最小净距差异； 标准化 实际应用 百叶间距 二、技术管理－标准化应用-建议 标