物业管理费测算课件.ppt

Better Service Better life 物业管理费测算 合同的约定 物业公司提供的管理服务需要付出成本和劳务 作为经营公司应赚取的合理的利润 法律的规定 中华人民共和国价格法 建设部关于《物业服务收费管理办法》 一、物业管理费的收费依据 政府指导价 在合同中约定 普通住宅 基础价 上下浮动20% 适合 市场调节价 在合同中约定 高档物业 与业主协商确定 市场发育成熟 适合 适合 二、物业管理服务费的价格形式 三、物业服务的定价形式 项目 方式 支付方式 包括内容 盈亏负担 适合业态 包干制 业主支付固定物业费 1、物业服务成本 2、法定税费 3、物业企业的利润 物业企业自负盈亏 普通住宅小区 酬金制 业主支付动态物业服务资金 1、物业服务支出 2、物业企业的酬金（按约定比例提取） 结余或者不足均由业主享有或者承担 高档物业，如涉外公寓或别墅等 四、物业服务费的构成 固定资产折旧费 行政/办公费 公共秩序维护费 业主同意的 其他费用 绿化费 保洁费 公共设备运行 及维保费 人员工资、福利 物业服务费成本 （服务费支出） 五、物业服务费的测算原则 严格进行成本控制的原则 物业管理企业应通过精确预算、专款专用、杜绝浪费，力争使业主所花费的每一分钱都能物有所值。 业主、使用人认可的原则 进行成本控制不能以降低服务质量和业主、使用人的满意度作为代价，要能取得绝大多数业主和使用人的认可。 六、物业服务费的测算（居住性物业） 管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1 V1 = ∑Fi／S （i = 1，2，3，4）（元／月· m2 ） 注：Fl：基本工资（元／月） F2：按规定提取的福利费（元/月） F3：加班费（元／月） F4：服装费（元/月） S：表示可分摊费用的建筑面积之和（m2） 六、物业服务费的测算（居住性物业） 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2 V2=∑Fi／S （i=1，2，3，4，5）（元／月· m2 ） 成本法： 注：Fl：公共照明系统运行费 F2：电梯运行费 F3：给排水系统运行费 F4：通风系统运行费 F5：智能化系统运行费 F7：其他公共设施设备维护费 F6：配供电系统设备维修费 六、物业服务费的测算（居住性物业） F1--公共照明系统运行费： ①电费：（ W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn）×30×P电 Wn：照明电器总功率（千瓦）,含公共照明、事故照明、疏散楼 梯照明、草坪灯、路灯、景观灯、车场/库等； Tn：每日开启时间（小时）； 30：每月测算的天数； P电：电费单价（元／度 ）； ②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地零配件进货的价格来测算。 六、物业服务费的测算（居住性物业） F2--电梯运行费： ①电费=N×W×24×a×30× P电（元／月）， N:电梯台数； W:电梯功率； a:为电梯运行系数， ②维保费（元/月） ③零配件费（元/月） 年检费（元／年）。 六、物业服务费的测算（居住性物业） F3给排水系统运行费： 生活给水泵 电费 = W×24×a×30× P电（元／月） 维保费（元／年）：设备年维修及备件费，水箱清洁费。 消防泵 电费（略）， 维保费：消防联动年检费、干粉灭火器更换、消防泵年维修及备件费 潜污泵（包括集水井排水泵、污水处理排水泵） 电费 = W×24×a×30× P电（元／月） 维保费（元／月）：年维修及备件费 六、物业服务费的测算（居住性物业） F4—通风系统运行费 电费同上 维修费：年维修及备件费 F5—智能化系统运行费 电费 = W×24×30× P电（元／月） 维保费：估算值 六、物业服务费的测算（居住性物业） F6—配供电系统设备维修费 包括：变配电测试、避雷测试、配电箱日常维保费（元/年）。 F7—其他公共设施设备维护费（元／月） 六、物业服务费的测算（居住性物业） 物业管理区域清洁卫生费用V3 V3=∑Fi／S/12（i=l，2，3，4，5，6 ）（元／月· m2 ） 注：Fl：清洁工具购置费，如：垃圾桶、拖把等（元／年） F2：服装费，劳保用品费（元/年） F3：卫生防疫消杀费（元/年） F4：化粪池清理费（元／年） F5：垃圾清运费（元／年） F6：清洁环卫所需其它费用（元/年）