人口因素与房地产关系研究.ppt

人口因素与房地产关系研究;住建部秦虹日前表示下一波人口高峰带来的新住房需求至少要等20年，当前楼市刚需已透支，表明人口问题与房地产市场关系密切;对房地产市场的分析多集中于经济发展、土地制度等方面，而人口结构变化对房地产发展有着深远影响;;全球死亡率的下降带来人口总规模快速增长，但随着死亡率快速下降结束和出生率持续下降，人口总规模将出现萎缩;人口总量减少，则购房人数相应减少，其与房地产市场走势正相关;我国人口数量变化：中国用50年的时间完成转变，目前正处于低出生、低死亡的现代型人口再生产类型，预计至2024年左右总人口将开始萎缩;家庭是住房需求的基本单位，而我国家庭人口规模的变化导致家庭户数增长，这也是住房需求上升的重要原因;;;“人口金字塔”可分为年轻型、成年型和老年型;目前大多发达国家都从年轻型发展为老年型金字塔结构，青年人口比例减少，将导致购房人口减少;中国从2000年开始步入老龄化社会，随着出生率降低和老龄化进一步严重，中国人口结构变化也将延续这一发展趋势;中国人口金字塔：从1960年的年轻型，逐渐发展为成年型，目前已开始向老年型发展;未来将完全发展为老年型人口结构，房地产需求将萎缩，市场产品将多样化，养老地产将占有一席之地;随着人口年龄结构的变化，劳动年龄人口比例和购房适龄人口逐步下降，将导致社会总抚养比上升、房地产刚需大幅减少;我国人口抚养比在2013年再次开始增长， “人口红利”正逐渐消退，预计2035年后进入人口负债时代;同时，人口抚养比出现拐点后，储蓄率、投资率等将会下降，房地产发展将会减缓，对国民经济带动作用也将减弱;针对于此，国家采取放开“单独”二胎等政策以保障未来人口增长，以期市场持续释放需求，避免未来房地产震荡过于剧烈;;人口地域结构主要是指农村和城市人口的分布与迁移，这种迁移直接与城市化进程相关，并影响房地产市场;中国城市化进程，房地产市场与城镇化相关系数高达90％以上;与全世界其他地区相比，中国的城市化进程还有很大的提升空间，将带来大量住房需求;若按2020年全国60%的城镇化率来计算，2020年全国城镇人口将达到8.7亿，新增住宅需求约52亿平米;但城镇化进程也只能在未来十多年时间一定程度抵消人口结构对房地产市场的影响;总结：未来房地产市场需求必将大幅减少，但家庭户数增多、城市化进程、国家人口保障政策等会一定程度减缓房地产需求下降幅度;THE END THANKS!