商业地产脉络梳理及策略思考.ppt

1F 引进专业人才，是关键 所谓打江山易，坐江山难 处于培育期的新生项目。而既懂商业、又懂地产，再懂一点金融投资知识的专业人才的培养不是一朝一夕即可完成 从外部引入成熟的专业人才，专业顾问 1F 稳步推进商业创新 商业创新顺势而为，为消费者提供与从不同的体验享受。商业创新包括两方面内容： 设计创新 特色的建筑外形、景观营造能够产生地标效应、吸引人流； 科学合理的动线设置，便于消费者购物观光，同时引导消费者尽可能长时间的停留； 合理的商铺分割及建筑条件便于商家进驻、经营； 充裕的停车位也是项目必不可少的配套。 科技创新 应用电子商务，适应新一代生活模式的改变。 应用移动互联网，包括 以LBS技术为核心的电子地图，自动进行购物导航，从而弥补动线的差异，增加商铺的可见性。 自动打印优惠券，进行团购业务。 自动进行各项抽奖、俄罗斯转盘等，增加商场的趣味性。 自动订座系统，解决商户的排队难问题。 儿童游戏区 电影与饮食区 流行时尚与促销商品区 运动用品与目的型商品区 电影售票区 HK APM 1F 满足消费者需求的商品组合 商业地产经营的核心是人气 差异定位、功能组合、商业规划、业态划分、商家组合、环境营造、促销活动等拉动的，这就是缩短培育期的具体途径。 商业项目在功能定位上应做出特色，避免千篇一律，同质化竞争； 如餐饮可选择快餐、中餐、西餐、特色餐饮；休闲娱乐可引进KTV、影院、电玩城、儿童游乐场等实现关联消费、交叉补偿的作用，尽可能消除同质竞争，实现业态互补，如万象城引进真冰场，新光百货引进文化展览，武汉汉街万达广场更是以造城的魄力来开发项目。 58 谢 谢 * * * * 价格（售租）↑→商业↑→住宅↓ →空置率↓→投资额、开工面积↓ * * * * 商业地产 脉络梳理及策略思考 2012年 内容大纲 前言 2012年商业地产表现强势 繁荣的表面是否危机重重 商业地产趋势的分析 商业地产发展策略 摘要 自宏观调控以来，各路豪杰纷纷在商业地产上跑马圈地，并在其优质地块建立自己的商业综合体。 华润、万达占有全国城市的优越位置，不仅仅有先发优势，而且形成完整的产业链。现在华润、万达已每年销售额已超500亿和1000亿大关，这是第一梯队，一骑绝尘。 龙湖、海印、星河在商业地产行业运营面积达到100万，品牌积累超十年，这是第二梯队，有先发优势； 万科、保利、国美等传统房地产、零售业巨头有强大的竞争力，资源丰富、品牌强大，这是第三梯队，潜力巨大。 随着近几年商业地产市场的火爆，多家房企也纷纷布阵商业地产，今年除了商铺、写字楼等常规的开发模式，城市综合体在全国各个城市出现“遍地开花”的局面，并渐成商业地产开发主流。很多人在判断未来商业地产前景时，总有类似“黄金十年”如此的乐观估计。 但在今年下半年，银监会强调了商业地产抵押贷款的风险，对商业地产抵押贷款提出具体要求，银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭。有业内专业人士指出，商业地产已经进入“泡沫时期”。 20 2012年商业地产表现强势 全国租售两旺 各地遍地开花 房企尝尽甜头 主力大举进入 金融全速尾随 各行曲线杀进 1F 全国租售两旺 全国商品房销售额达59119亿元，同比增长12.1%，住宅10.2%，办公楼/商业16.1%和23.7%。 全国商品房销售面积为10.99亿平方米，同比增长4.9%，住宅3.9%，办公楼6.2%，商业12.6%。 我国20个一、二线城市成交量合计为137.5万套，商业地产都占据了半壁江山，成为很多家庭投资的首选。 2011年全国商业营业用房新开工面积14287.67万平方米，同比增长近26%；开发投资额则完成4508.61亿元，同比增长近40%。 1F 各地遍地开花 北京、上海、广州、深圳等一线城市写字楼租金均创新高，其中北京成为大陆租金最贵城市。 金融街、中关村、东二环都有很大的上涨幅度，高档写字楼的租金最低为10元/平方米，也有20元/平方米的，北京写字楼空置率也创下历史新低，金融街、东二环和中关村等热点区域更是低于5%。 上海写字楼租金涨幅相对温和，上涨17.4%，浦西和浦东CBD空置率分别降至5.2%和7.4%。 广州的写字楼租金水平涨幅为9.5%，2011年净吸纳量创历年新高，达55万平方米，比2010年上升了32%，甲级写字楼最高报价达4万元/平方米。 深圳写字楼租金上涨24%，每月每平米178元 沈阳目前被已是商业地产投资“最疯狂城市” 青年大街的“金廊工程” 已吸纳1300亿元，商业综合体项目已超过40个，这已远远超出一座城市经济总量和人口的承载能力 1F 多幅商业用地高溢价成交，使商业类用地楼面地价位居榜首。北京市CBD核心区9宗地块集体招标，首创、远洋、中信、万通等20家竞标企业参与投