富厚名邸商业定位报告.doc

富 厚 名 邸 【项目商业规划建议报告】  目 录 第一部分 规划思路 3 一、项目基础数据 3 1、用地指标 3 2、项目数据指标 3 二、商业规划潜在因素 4 1、商业业态选择 4 2、商铺销售与业态规划选择因素 5 3、项目商业业态的组合因素 5 三、商业规划思路 5 第二部分 商业规划 6 一、分区规划 6 1、商业分区 6 2、区位功能 7 3、商业主题划分 7 4、项目商业图例 8 二、业种规划 8 三、方案一业种组合 10 二、业种组合 15 第三部分 规划与销售 15 结束语 16 第一部分 规划思路 一、项目基础数据 1、用地指标 项目东西长约113米，南北宽约29米 规划总用地面积：8101.87平方米 建筑占地面积：3335平方米 地上总建筑面积：62539平方米 地下总建筑面积：5200平方米 建筑密度：41.2% 容积率: 7.72 停车位：282个（其中地面21个，地下261个） 2、项目数据指标 楼层：31层，其中地下一层，地面三层 建筑面积：76539.4平方米 楼层面积 首 层：建筑面积23684.1平方米 一 层：建筑面积20053.4平方米 二 层：建筑面积20837.5平方米 三 层：建筑面积11964.4平方米 以上数据为原有图纸数据，最终以测绘图纸面积为准。 二、商业规划潜在因素 1、商业业态选择 本项目位于娄底城区北部偏东地段，石马公园东南角，湘阳街与新星路交汇处，离市中心1公里。项目周边配套设施较为齐全，为生活居家提供了十分便利的条件。就目前市场状况而言，应该以如下商业形态作为项目主要商业形态： 餐饮美食 休闲娱乐 生活超市 以上商业形态属于目的性消费较强的商业形态，消费者消费目的强，上述业态能够在短时间内有效吸引消费者，会对项目的人流集聚产生积极的因素。 本项目的商业业态规划内应该着重考虑上述业态在项目内所占的比例。 2、商铺销售与业态规划选择因素 由于本项目商铺需要分零出售实现资金回笼，在商业业态的规划上需要考虑适合销售的商业业态组合，以便于商铺的销售，所以在项目的商业业态规划上必须增大零售类店铺的商业形态，项目的商业规划中则必须把握以下原则： 结合主力店商业形态进行商业业态规划 充分考虑消费人群层次进行分区域商业规划 3、项目商业业态的组合因素 本项目总体量7万多平方米，分为裙楼商业和商业公寓，在本项目的商业业态规划中必须充分考虑两种商业之间的组合关系，做到业态之间具有互补性，不能产生较多业态的重叠，造成内部不必要的商业竞争，我们认为，商业业态的组合应按照以下方式进行： 裙楼主要业态：生活超市、西餐、休闲娱乐店、教育培训学校 公寓主要业态：酒店、办公室 三、商业规划思路 项目主力店：就上述业态，主力店——酒店，超市、西餐、休闲娱乐做为酒店配套的次主力店。 在主力店外区域，一、二层进行商业规划后，预留主力店门头后进行规划销售 在三层、四层规划休闲娱乐、教育培训学校，以提升三层商业价值及形成项目的以主力店为主的整体卖点。 充分考虑本项目石马公园特色，设置相应配套业态，增加本项目的文化氛围。 充分考虑本项目物业结构，及商业人流及交通动线规划。 一层商铺考虑销售，预留主力店及次主力店门头形象，其余铺面作为业态补充，丰满商业业态。 第二部分 商业规划 方案一 一、分区规划 1、商业分区 本项目区位划分按照项目的横向交通组织进行划分，区位划分的主导依据为：商业业态规划和交通体系的便利； 根据本项目的特征，项目划分为两大商业区域： 项目主力商业区，1#公寓楼，5~31层酒店规划； 项目裙楼商业区，建筑面积约9937.2平方米，共4层楼面； 2、区位功能 本项目的商业功能主要有五大功能，即：购物功能、餐饮美食、休闲娱乐、酒店服务、教育培训。五大功能的区域分布于主力店和次主力店商业中，各功能的分区如下所列： 酒店服务：主要分布于1#5-31层； 购物功能：主要分布于项目的一层二层； 餐饮美食：主要分布于项目二层； 休闲娱乐：主要分布于项目的三层、四层； 教育培训：主要分布于三层、四层； 在功能分布的基础上，项目的两大商业区域的商业功能体现为： 主力商业区：酒店服务 次主力店商业区：购物、餐饮美食、教育培训、休闲娱乐 3、商业主题划分 根据项目的商业业态划分，将本项目划分为两大商业区位，各区位商业主题划分如下： 主力商业区：项目1#5-31层，酒店规划 次主力商业区：项目首层至四层，共四层楼面，建筑面积约9937.2平方米，商业主题划分如下图所示： 4、项目商业图例 二、业种规划 一层商业图示 二层商业图示 三层商业图示 四层商业图示 三、方案一业种组合 以酒店为主力店，二层餐饮、三层休闲娱乐作为主力店配套，一层超市，四层教育培训为次主力店的商业规划。体