布龙片区和IT商圈·大型调查报告.pdf

布龙片区和 IT商圈 ·大型调查报告 【第一部分】 序言 【第二部分】 龙岗区长、万科、鸿荣源对布龙看法 【第三部分】 布龙片区和 IT 商圈的调查报告 【第四部分】 布龙片区未来商圈数据库资料 ——————————————————————————————————————— — 【第一部分】 序言 【布龙片区】即将亮相了！继南山片区、宝安中心区之后，【布龙片区】即将讨论通 过，历经 2个多月的调查，二郎乘坐关外绿色 TAXI，发现 【布龙片区】具有自己独特 的优势，它进一步导入 “深圳北”、“后汽车时代”、“后 MALL 时代”等一系列词 组，这是片区缘起。 【二郎茶社的抽样调查 1】 布龙片区的地产客户，很多是企业老板和科技人士，在这里流传着二句话，本地人没 钱买小高层，但是有钱住 TOWNHOUSE。 年轻人喜欢上楼居住，为的是加快生活和工作的节奏；而中年人则喜欢上house，因 为他们还保留着自给自足的理念。 【二郎茶社的抽样调查 2】 目前布龙片区即将被激活，这要看几个大品牌开发商的进程，比如万科、鸿荣源、招 商等，大型商业城、大型住宅区的带动。 2005 年和 2006 年，地产产品综合品质将得到提升，服务意识有所加强，目前片区的问 题是配套资源不够。 【二郎茶社的抽样调查 3】 龙岗区，每年大约有平均 40万、50 万的批地量，土地拍卖市场的地价越来越高，楼盘 代理费越来越低，约 1%左右。 媒体方面，一个是网络轰炸不够，二个是本地人认为，特区报商报效果不大，大媒体 不够重视，本地开发商使用的招数，全都是土招，土到利用别人外墙做广告，一个月 在路口搞 3 次活动。 地方电视排在第一位 （龙岗本地有11家电视台），报纸主要是龙岗日报、南方都市报。 【二郎茶社的抽样调查 4】 营销方面，布吉和龙岗，人流也不算很少，平时周末在路口敲几个鼓，马上就能围来 几百人几千人，但是，这里的市场难以分析，营销手法以老客户介绍新客户为主，客 户主要是相信大品牌，如怡美山庄就卖的比较好。 近年的街铺的推出量过多，同时需求也很大。有车的本地人非常多，但相应的好产品 没有，尤其是高档商业城缺乏，对于一个人买多套房子的布龙客户，没有相应的配套， 实在非常遗憾。 【二郎茶社的抽样调查 5】 根据摸底侦察，布吉和龙岗的茶馆多、洗脚城多，而卡拉 OK 和桑那浴减少了。这点让 二郎茶社非常高兴，因为茶多了，爱滋病少了，很令人欣慰。 在新亚洲花园里，很多客户都是区领导，他们普遍喜欢喝茶，而晚上通常 8：00以前 回家，不去太过喧闹的歌舞场所。 【二郎茶社的抽样调查6】 一直在寻找布龙的商圈龙眼，目前发现了 2只，第一只眼是 【万科城·风情步行街】， 第二只眼是 【鸿荣源·深圳北一号计划】，一个是 40多万平方米，一个是接近 200 万 平方米，吞吐量非常之巨大，在报告后面请您继续看。 ——————————————————————————————————————— — 【第二部分】 龙岗区长、万科、鸿荣源等观点 各种各样的商圈划分、各种各样的MALL 品类繁多，（城市发展）圈层就象是一串串蘑 菇云，它不是简简单单在图纸上画出来的，关键要看片区商业寡头，才能有原子弹般 的品牌辐射当量，布龙片区，目前有万科、鸿荣源这样的核心地产商。 ■李铭说—— （深圳市龙岗区区长） 我上任的一件事，就是修路，唯一的工作。 龙岗的公路 2年会有翻天覆地的变化，3 年会脱胎换骨。（配政府开会图） ■陈运生观点—— （万创建筑设计公司副总经理）： 我觉得商业设计应该因地制宜。万科城的地块，被市政路贯穿，是一个棒槌型