广东韶关老年公寓可行性分析报告.ppt

一、韶关市场分析 ◆韶关地理概况 ◆韶关经济概况 ◆韶关市房地产市场发展状况 二、项目背景分析 ◆老年公寓市场需求 一、全国老龄化已成为重要的社会问题 人口老龄化提前达到高峰 中国高龄化程度进一步加重，10年来，我国高龄人口增加了近一倍。2009年，80岁以上老年人口达2000万左右。空巢化比重进一步加大，跨过中度老龄化门槛的地区进一步增多。 老年人的消费观念有了根本性的转变，随着老年人文化层次的提高，越来越多的老年人对生活品质有了越来越高的追求 老年人跨城市居住的区域观念有所改变 社会上“空巢家庭”逐渐增多 老年人及其子女对国际上流行的养老方式的认同 二、城市人对度假生活方式的向往 假日近郊游成为生活的潮流 ◆广东人口结构现状 老年人比重逐年增加，广东进入老龄化加速发展时期 2009年，广东迎来第一个老年人口增长高峰。当前广东省已经进入人口老龄化的快速发展阶段，全省老年人口已超过982万人，并以每年3.5%的速度递增；高龄老人和失能老人不断增多，80岁以上老人超过200万。且城乡老龄、失能、空巢老人已经占全省老人的51.9%。 韶关市（截止2007年底）60岁以上老年人已达40.7万人，占全市总人口的12.7％，韶关市人口结构日趋老龄化，给韶关市经济社会各方面带来新的挑战。 ◆老年人口居住现状 目前老年居住模式比较 一、合居模式 合居指的是老年人和子女或其他家属居住在一起 这是目前顺应我国以家庭养老为主，社会养老、社区养老为辅的养老模式 二、独居模式 是指老年人独立居住，由于受到现代生活方式的影响，特别是住房条件的改善，越来越多的老年夫妇选择和已婚子女分居 三、毗邻模式 是指子女和老人或其他亲属相互独立但邻近居住 毗邻而居，既没有和居时容易产生的矛盾，又容易做到经常探望和相互照料，是目前较为理想的老年居住模式 四、集中模式 是指老年人居住在老年性服务机构安度晚年的模式，集中模式大致分为老年公寓、老年社区、敬老院三种形式，随着“四二一”家庭结构的形成，集中居住模式日益盛行 但是机构数量少，水平层次不齐，致使集中模式在我国并不盛行。 ◆中高收入老年人对现在居住条件的评价 中高收入老年人对现在居住条件的评价 ◆项目SWOT分析 ◆项目目标客户群分析 ◆消费市场分析 ◆客户资金分析 ◆项目定位 （1）定位基点： 国家政策提高老年人生活的政策主导方向将使相关产品得到更多优惠和支持； 社会老龄化产生的市场需求和社会对老年人生活的关注； 社会对于自己、家庭生活质量的关注。 优美的自然大环境，是养生、休闲生活的世外桃源； 房地产价格与消费能力之间的矛盾，客户消费能力和投资产品单一的矛盾。 韶关首席养生社区 ——休闲度假 养生 投资—— ◆项目定位 ■ 休闲度假 社区是居住功能补充，同时又因为其独特的社区配套，距韶关市中心不到十分钟路程，成为一处集合旅游和5+2生活的理想之地（在市区工作5天，在郊区休息生活2天 ）； ■ 养生（参考养老型住宅的部分建设标准） 项目为了获得更多的政策配套和社会支持，也为了通过差异化的形象立足市场，吸引购买人群的眼球，养老公寓将会成为销售的一大亮点（优良的环境+完善的配套+超低的价格），但客户群不局限在老年人。 ■ 投资 真正的购买者不一定来此居住，投资的目的是通过物业的出租来获得长期稳定的利润，而休闲度假和养老的良好运营将是投资群体掏腰包的动机。 ◆项目定位的优势 ■ 社区居住者、房屋所有者的年龄结构扩大； ■ 更加贴近健康主题； ■ 有利于吸引更多的针对投资的购买者，以便实现最终的销售目的； ■ 有效规避国家相关规范对老年住宅开发的强制约束。 ◆项目名称建议 规划考虑养生和休闲旅游两方面的消费需求，做到社区与景区的资源融合。 养生住宅区：考虑养生客户追求安静、平和的居住要求。 休闲旅游度假区：临主交通道路，方便来此度假峡旅游的客户群。 物业服务中心：考虑就近原则，设置在靠近老年公寓的地方，同时提供老年活动管理和场地的要求。 旅游服务中心：具备集中餐饮、停车、短时住宿功能，可以考虑做综合性的会所。 健身活动中心：介于养生住宅区和休闲旅游度假村之间，资源共享。 商业：打破商业沿街设置的惯例，完全利用良好的自然资源和回避噪音的原则，沿风景点设置茶馆、小商品、小餐饮等商业点。 停车场：项目地处偏远，往来都需要汽车作为交通工具。场地分为公交汽车和小车区域，并设置在交通要道口，做到人车分流，并隔离了交通道的噪音和尘埃。 养生型针对老年人的心理和生理特点，紧紧围绕老年人的生活需求，为老人群体量身定做最合理、最合适的住房。 所有路面都进行防滑处理； 所有通道、门坎都采取无障碍设计； 房型设计上，力求通风、干燥、采光、隔音、结构