征收拆迁评价操作手册.docx

**区****中心房屋征收拆迁评估操作手册**市**土地房地产估价顾问有限公司 二○一二年六月目 录第一章 总则第一条 制定手册的目的和依据第二条 适应范围第三条 价值标准及拆迁评估项目第四条 报告要求第二章 拆迁估价工作程序第五条 接受委托、签订委托合同、制定工作方案第六条 培训考核上岗第七条 搜集资料第八条 实地查勘第九条 估价测算并撰写估价报告第十条 技术督导审核估价报告第十一条 公示初步估价结果、答疑程序第十二条 估价异议处理程序第十三条 出具估价报告第十四条 估价资料存档第三章 拆迁估价技术指引第十五条 拆迁估价法律、政策依据第十六条 估价原则第十七条 估价方法的选择和技术路线的确定第十八条 临时安置补助费、搬迁补助费、因拆迁引起的停产、停业的补偿费第四章 职业道德规范第五章 附件一、名词解释二、拆迁房屋实地查勘表三、区域因素修正表四、个别因素修正表五、拆迁估价汇总表六、拆迁房屋补偿结果及补偿方案呈批表七、估价报告送达回执第一章 总则第一条 制定手册的目的和依据为了方便参与本次拆迁的估价机构协调统一地开展估价工作、减少人为因素对此次拆迁估价结果的影响、避免与拆迁户产生矛盾，推动拆迁工作快速顺利地进行，统一估价操作程序、规范技术标准，做到估价结果客观、公正、合理。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》、《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》等法规规章及其他有关规定，结合本次估价实际工作，制定本手册。第二条 适应范围适用于本项目中进行的房屋拆迁估价。第三条 价值标准及拆迁评估项目（一）本次拆迁估价的价值标准为：被拆迁房屋的公开市场价值；构筑物（附属物）的重置价；室内自行装修装饰费（二次装修）的重置成新价。（二）本次拆迁评估项目包括：1、住宅类房屋的补偿费：被拆迁房屋的价值、构筑物（附属物）的价值、室内自行装修装饰费（二次装修）的价值、临时安置补助费、搬迁补助费、擅改商业适当补偿费。2、非住宅类房屋的补偿费：被拆迁房屋的价值、构筑物（附属物）的价值、室内自行装修装饰费（二次装修）的价值、临时安置补助费、搬迁补助费、停产停业经营损失补偿费、擅改商业适当补偿费。第四条 报告要求（一）分户报告以每户被拆迁人为单位出具评估报告。被拆迁人有多栋被拆迁房屋的，可根据办事处要求，以被拆迁人为单位出具评估报告，亦可以每栋房地产为单位出具评估报告。分户报告评估房地产的市场价值、构筑物及附属物、二次装修的市场价值，估价机构还需对被拆迁房屋同区域、同类型、同用途的房地产的市场租金进行评估。估价机构应在《房地产估价规范》的基础上，参照本手册规定的统一标准格式出具分户报告；依据《产权确认审核表》出具的产权类型，测算房地产补偿价值、停产、停业、停租的补偿费、临时安置补助费，以《拆迁房屋补偿结果及补偿方案呈批表》（详见附件六）的形式体现（二）汇总表以被拆迁人为单位，并以报告单的形式出具拆迁补偿估价汇总表。汇总表应列明该被拆迁人所有被拆迁房屋的、被拆迁人和承租人构筑物及附属物的工程量，以及给予被拆迁人提供安置房屋的面积或被拆迁房屋货币补偿的金额及其给予被拆迁人或承租人的二次装修费、搬迁补助费、临时安置补助费、停产、停业、停租补偿费的分项补偿金额，并列明补偿对象，最终列有汇总结果。（补偿结果汇总表详见附件五。）第二章 拆迁估价工作程序第五条 接受委托、签订委托合同、制定工作方案估价机构接受评估委托后应针对项目特点，及时组织相关人员成立拆迁估价项目组，并签订统一的书面拆迁估价委托合同。估价机构对本次估价项目进行初步调查分析，并拟定相应的估价作业方案，主要内容包括：（一）拟采用的估价技术路线和估价方法。（二）拟调查搜集的资料及其来源渠道。（三）预计所需的时间、人力、经费。（四）拟定作业步骤和作业进度。第六条 培训考核上岗所有参与本次拆迁的工作人员（各办事处工作人员、各估价项目组成员）应当接受对工作指引及有关拆迁法规、政策和拆迁评估业务的培训考核。房屋拆迁估价人员应当做好评估咨询、解释工作。要求所有参加拆迁的估价人员能够熟悉以下内容：（一）本次拆迁工作涉及的相关法律法规。（二）各种房地产的确权程序。（三）各种房地产的拆迁补偿标准。（四）如何向被拆迁人做好估价咨询、解释工作。（五）《拆迁评估操作手册》。第七条 搜集资料估价机构和估价人员应针对本次估价的特点，搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。估价所需资料主要应包括：（一）对房地产价格有普遍影响的资料。（二）对房地产价格有影响的资料。（三）相关房地产交易、成本、租赁实例资料。（四）反映估价对象状况的资料。（五）产权资料及其他证明文件。产权确认按照相关规定执行。评估人员应在产权资料