怀化项目可行性分析报告修改.doc

怀化市积美房地产开发有限公司 —沿河路地块项目可行性分析报告 广州凯黄投资顾问有限公司 2012年6月 目 录 第一部分：项目概述 一、宗地概况 二、大社区配套 三、宗地规划情况 四、区域产业发展规划 五、合作方与合作条件 六、项目经济指标 第二部分：法律分析 合作地块土地现状 法律风险评估 风险控制 第三部分：市场分析 宗地优劣势 市场背景 市场竞争 产品建议 客源分析 开发节奏建议 第四部分：规划设计初步分析 地块分析 规划设计中重点考虑的因素 第五部分：开发计划 经营目标 开发计划安排 第六部分：成本及投资效益分析 成本预测 经济效益分析 项目资金预测 第七部分：综合分析 第一部分 项目概况 宗地概况 1、地理位置 项目位于怀化市天星西路与沿河路交汇处，项目所处位置在中心商业区的耦合区域（河西物流贸易发展区的涵括地段），交通四通八达。在发展的位置上看，沿江路（舞水沿河两线）是怀化最为重要的城市人居环境建设示范与先导地区。河西物流发展园区里云集汽贸、建材等城市建设的重要物资，德天，庆天市场的建设，小商品加工园区，特别是红星美凯龙等都市综合体的建设，使其河西日益成为怀化的卫星城镇（怀化第二区，城市第三极）。 从怀化城市规划的宏图中，一桥与二桥之间作为城市滨江规划带的风景示范区，二桥与三桥之间是滨江风光带的核心区域，众多城市公园（滨江风光带）的众多景观都聚集在此。 怀化城市交通的三横三纵使其天星路成为CLD与CPD之间重要的纽带。其项目位置在发展的未来具有强大的经济潜力。 项目面积及四至 项目占地51亩，处在怀化市火电厂位置，地块呈不规则状，北至天星西路规划红线，西至沿河路规划红线，南至怀化饲料兽料批发市场，东至雍景豪庭三期。 地块现状 自然标高在5米左右，地块内无高压线； 地块内有局部火电厂宿舍搬迁安置，无较大影响； 项目内没有自然水系通过； 4、周边状况 项目南边多为居民安置区，但较为稀散；其南面一线尽管沿江路扩建加强风光带建设，其安置区的生产资料（特指沿江路临街门面）已经是很难形成商业气候。正大饲料厂的建设，促使周围相关商业的聚集在不断沉淀南边的商业价值。 项目北面为雍景豪庭三期，该项目一二期已为区域标杆，有一定的市场影响力；其近3万的商业云集将发力沿江路的价值。实在遗憾的是北往一桥一线，全部是底商密布，按照城市对比，其一线将逐步发展成饮食（特别是风味小吃、夜宵）等重要的发展区。 项目西面多为专业市场（由舞水河与项目相隔），在区域内已成规模，相对成熟； 项目东面可能成为我们的联动发展区； 更为重要的是连接我们的南向地块按照发展将建设滨江高档物业，连体建设规划是不可能，但是承接区域商业价值，挖掘地段价值也将成为其发展战略目标。 二、大社区配套 1、项目周边1000米范围内的社区配套 配套设施分类 名称 教育设施 人民路小学 芷江师范学院 医疗卫生设施 怀化市第三人民医院 石门卫生院 商业设施 步步高、佳惠超市 新天地超市 金融设施 建设银行、工商银行、中国银行 市场 中心市场 公建设施 沿江风光带 体育设施 无 总的来说，项目所处位置具有极大商业价值： 1、滨江风光带核心景观云集于此，沿河两岸的住区价值将成为怀化人居标杆； 2、雍景豪庭（商业近3万方）、舞水名居（底商近2万方）、电力新外滩（综合商业4层+底商围合近3万）、帝景苑（底商3层围合近1.3万方）等将二桥形成怀化不可忽略的重要商圈，滨江物业在每座城市的价值在怀化于此绽放光芒。 3、滨江物业就是城市的未来。长沙的万达、华远华中心、保利广场的现在就是二桥商圈的明天。 三、宗地规划情况 项目合作地块未做过控规，目前除最大容积率外尚无经济指标； 项目合作地块为商住项目，不安排非经营性的公建项目； 目前我司积极参与该项目的详规，并且提供一些可行性建议； 四、区域产业发展规划 中部：市域核心产业区，包括怀化市区（鹤城区）、中方、麻阳、芷江、新晃、洪江市与洪江管理区。重点发展商贸物流、生物医药、竹木加工、电力、食品、现代农业等产业，积极培育高新技术产业、现代制造业、信息产业及现代服务业，政府有意识将以迎丰路、人民路为主轴的商业带向舞水河沿岸发展。 南部：生态区，包括会同、靖州、通道三县。重点发展生态旅游、商贸物流、特色农林产业及加工。 北部：工业产业区，包括溆浦、辰溪、沅陵三县。重点发展冶炼、建材、化工化纤、电力等产业，积极发展现代制造业、食品、茶叶加工、旅游等产业。 中心城区商圈 以火车站广场为中心，由迎丰路、人民路、鹤州路组成的“金三角”（包括嫩溪陇交叉路口商业区域）及相对延伸区；以湖天大道与迎丰路交叉口为中心，由沿迎丰路西至红星路、东至顺天路、沿湖天大道南至天星路组成的“丁字路”（包括太平桥至锦溪桥段的太平溪区域