济南银丰花园营销推广计划.ppt

公寓销售主要解决三大问题：What？Who？How？ 什么样的公寓？ 公寓卖给谁？ 公寓怎么卖？ 项目属性 产品定位 公寓产品客户分析/来访客户分析 营销总控 价值提升策略 推售策略 价值梳理 项目属性 依托于豪宅社区，区域稀缺产品，既有投资价值，又具有居住、办公价值。 产品属性: 豪宅社区：依托银丰花园豪宅社区所有资源和配套 小体量：约1.4万㎡，238套； 形态：4-5层电梯 精装修，40-70平米小户型 市场属性:过渡产品、投资产品 商业性质受新政影响不大； 竞争属性： 区域内暂无竞争，属于稀缺产品 238 75 88 75 合计 30 36 30 北向 45 52 45 南向 C座（4层） B座（5层） A座（4层） 1、舜耕路上——传统富人区，具有深厚的城市底蕴，各种自然资源比较丰富，10分钟直达市区； 2、豪宅社区——山体公园、中央湖、会所、电瓶车接送等银丰花园豪宅社区内的配套资源均可以享受；高端圈层的吸引力； 3、多层电梯——项目分为三段，中间段5层，两端4层，均带电梯，一层商业，200余地下车库，带来便捷生活； 4、豪华精装——沿袭豪宅社区的血统，豪华精装，拎包入住，在规避改造劣势的同时，提升产品价值，拉升性价比。 5、良好口碑——银丰地产从“银丰山庄”到“银丰花园”积累下来的良好的市场口碑。 价值梳理 舜耕路上、豪宅社区、多层电梯、豪宅精装 产品定位 舜耕路，40-70平米豪宅级国际精装小豪邸 舜耕路——依托舜耕路区域价值，既是区域内唯一的公寓项目，又区隔于其它竞争项目； 40-70平米——小户型产品，区域内绝对稀缺，宜商、宜住、宜投资； 豪宅级国际精装小豪邸——拔高形象，属于济南高端公寓产品 推广案名建议 银丰花园 珑庭 yinfeng 舜耕路，40-70平米豪宅级国际精装小豪邸 案名建议走“珑庭”方向，“龙”谐音，点出王贵属性，与项目调性和客户群体价值观相符合。 推广案名只用于推广当中，借助银丰花园豪宅形象势能，又区别于住宅产品，利于推广和销售。 公寓客户分析 名士豪庭mini公馆成交客户中，历下区所占比例较大，为30%；其次为历城区，为20%。 名士mini公馆客户区域统计 万达达人届客户区域统计 银座中心客户区域统计 万达达人届成交客户中，市中区所占比例最大，为39%；其次为天桥区和历下区，分别为23%和18%。 银座中心成交客户中，槐荫区所占比例最大，为49%；其次为历下区，为23%。 公寓客户分析 玉兰公寓成交客户中，历下区所占比例较大，为34%；其次为外地客户，为29%。 玉兰公寓成交客户区域统计 发祥公馆成交客户区域统计 发祥公馆成交客户中，槐荫区所占比例较大，为35%；其次为天桥区和外地，为18%。 根据济南以投资为主的主要公寓项目分析预计，本案公寓客户主要来自市中区和历下区 除完全享受半山豪宅的5000平米会所、健身中心、山体、 物业服务等，银丰五星级精装公寓啊还可以享受它独有的价 值增值体系： 价值提升策略 个性化配套服务 精装大堂 精装小户，细致入微 将钱花在客户看得到的地方——外立面、入口及大堂、电梯、卫生间等。 物业形象关键词 硬件配置 品质楼宇要素 软件配置 外立面：高挂大理石 公共空间： 电梯：轿厢尺寸、电梯品牌 空调：系列类型、运营方式、计量方式 配套设施：单独的会客厅、网球场、健身房 大堂 电梯间 卫生间 公共走道 客户“埋单”的原因，也是项目卖点的来源 物业服务：管理服务方式、物业管理公司、特色服务 智能化系统：5A智能化 价值展示 配套 负一层，为公寓提供星级酒店的服务— 管家式贴身服务，除去公寓客户的日常琐事困扰 建议要点： 对管家式服务进行升级，24小时为业主服务。多样、体贴的服务提升公寓产品的附加值。 建议要点： 会客吧：在办公场合不便接待时可与朋友上会客吧小坐，或独自去饮一杯咖啡。 服务中心：设立小型健身吧、餐饮、洗衣等 大堂酒店式 精装 细致入微的精装-玄关 玄关系统考虑到业主从一进门挂钥匙扣、放挎包、脱鞋、穿拖鞋等一系列的动作 放挎包 挂钥匙 深度为250mm,鞋会露出跟部，找鞋不用弯腰 空间利用合理 靴子——目标客户有大量年轻女士 普通鞋 伞 顶部放置过季鞋 厨房系统，从主人作业过程思考物品摆放，着力体现万科房的人性化 有效利用立体空间,增大厨房使用面积 如果主人在做饭的过程中忙于其他事情，而来不及拔掉电饭锅的电源插头，只需关掉插头一端的电源开关即可 85cm高台面，比常规高5cm，减少弯腰的劳累， 弧形挡水边，减少水花溅出弄湿衣裤 细致入微的精装-厨房 洗衣机与储物柜一体化设计，充分利用空间 一体化壁柜（带镜前灯） 内置洗衣机 卫生间不到4平米，但功能齐全，分隔合理 细致入微的精装-卫生间 卧室衣柜（0.8米深）置于过道，内部