房地产评价含拆迁工作流程及工作制度.doc

公司房地产评估 工作手册 深圳市国浩土地房地产评估经纪有限公司 二00九年十月十五日  第一章 房地产估价工作程序 自接受估价委托至完成估价报告期间，房地产估价应按下列程序进行： (明确估价基本事项； (拟定估价作业方案； (搜集估价所需资料； (实地查勘估价对象； (选定估价方法计算； (确定估价结果； (撰写估价报告； (估价资料归档。 明确估价基本事项主要应包括下列内容(明确估价目的； (明确估价对象； (明确估价时点。 注：（1）估价目的应由委托方提出； （2）明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况； （3）估价时点应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日； （4）在明确估价基本事项时应与委托方共同商议，应征得委托方认可。 在明确估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案主要应包括下列内容： 拟采用的估价技术路线和估价方法拟调查搜集的资料及其来源渠道预计所需的时间、人力、经费拟定作业步骤和作业进度估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。估价所需资料主要应包括下列方面： 估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行等。 完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。 第三章 房地产拆迁估价工作制度 外业工作制度 (工作人员在进行现场查勘时，必须详细了解现场实际情况。根据现场实际情况及与相关权利人的沟通确认，做好现场勘查表的记录工作，现场勘查表要做到记录准确、项目齐全，如需涂改，必须经相关当事人签字确认，不可自行更改。勘查完成后，必须现场与相关权利人核对数据及项目的准确齐全度，并由相关权利人签字确认。同时，应收集建筑物现状影像资料； (现场工作时，如遇有不能解决的问题应做好相应的记录，及时与街道办评估督导公司或拆迁办反映沟通，以便及时解决。 内业工作制度 (在进行评估报告撰写工作时，要严格按照估价规范的要求及格式制作，对估价对象的描述及评估测算过程要做到事实的真实性和数据的准确性，并严格执行三级审核制度，保障所提交的每一份报告准确无误； (日常工作中，要做好对相关资料的整理和数据的统计，并根据需要及时将相关资料提交街道办或评估督导小组。 与相关单位和个人的沟通协调 (与相关工作部门的沟通协调：包括委托方、拆迁办公室，对拆迁工作进展中的工作问题及时汇报及工作进度定期汇报； (与被拆迁人的沟通协调：在与被拆迁人的沟通过程中，应做到对被拆迁人耐心解释，专业用语的准确性；不可与被拆迁人发生冲突；现场无法回答的，不做不切实际的承诺，做好相应的记录，并及时与其他拆迁工作人员进行沟通； (与其他拆迁服务机构的沟通协调：针对相关的拆迁工作问题涉及其他拆迁服务机构工作的应及时对问题进行反馈沟通。 第三章 职业道德规范 拆迁评估机构应当遵循独立、客观、公正、合法的原则，按照《城市房屋拆迁估价指导意见》的有关规定对被拆迁房屋进行评估，确定被拆迁房屋的补偿价格。任何组织或者个人不得非法干预拆迁评估活动。