房地产项目可研报告报规.doc

“贵阳某房开” 项目可行性研究报告 贵州房地产开发有限公司 二零一零年月 第一部分 项目背景及开发企业概况 3 1．1贵阳市概况 3 1．2项目建设背景 3 1．3 开发企业概况 4 第二部分 项目市场投资环境和市场研究 5 2．1 项目概况 5 2．2房地产市场综述 6 2．3周边楼盘情况比较 7 2．4市场需求调查分析 8 2．5市场研究结论 8 第三部分 项目定位研究 9 3．1 项目分析 9 3．2客户定位 10 3．3价格定位 11 3．4户型定位 11 3．5项目开发构思与设想 12 第四部分 项目经济效益分析 12 4．1 项目估算的各项设定 12 4．2 项目总体规划指标 14 4．3 项目开发费用估算 15 4．4 项目盈利分析 19 4．5 项目现金流量分析 20 4．6 项目资金筹措计划及银行借款偿还计划 21 第五部分 可行性研究结论 22 第一部分 项目背景及开发企业概况 1．1贵阳市概况 贵阳因城区位于境内贵山之阳而得名，贵阳位于云贵高原东部，是贵州省省会，是我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省的政治、经济、文化、科教中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心。贵阳是一座“山中有城，城中有山，绿带环绕，森林围城，城在林中，林在城中”的具有高原特色的现代化城市，享有“森林之城，休闲胜地”的美名。由于贵阳市气候宜人，一月最冷平均气温5℃，盛夏七月平均气温24℃，被誉为“第二春城”，2005年贵阳被评为中国最适宜人居城市排名第四位，2006年被评为“中国避暑之都”。 贵阳市辖六区一市三县（云岩区、南明区、白云区、乌当区、花溪区、小河区、清镇市、修文县、开阳县、息烽县），市域总面积8034平方千米，市区面积2403平方千米。“一市三县”总面积5625.5平方千米，占全市面积的70.04%。 1．2项目建设背景 贵阳市老城区土地面积只有56平方公里，聚集130万人口（不包括流动人口），每平方公里2.5万人的人口密度，成为我国人口密度最大的城市之一。 贵阳市因城区三面环山，中心区（两城区）可开发面积有限，两城区边缘楼盘逐步成为购房人群置业首选。此外，商品房外销一直占据着贵阳市商品房销售的较大比例，外来购房者成为支撑贵阳市住房市场需求增长的重要力量。在全市商品住房销售对象结构中（按销售套数划分），贵阳市城区占37.9%，贵阳市其他地区占29.1%，省内其他地区占24.6%，外省及境外占8.4%，商品住房实际外销比例达到33%。由此可见，随着贵阳市城市经济持续快速发展，市政基础设施日臻完善，无论是居住、经商、子女就学都十分便捷；加之城市功能的不断完善，居住环境不断改善，作为省会城市辐射、带动全省的力度在不断增强。 目前贵阳市城市发展的策略是，控制城市中心区住宅建设，优化和盘活现有存量土地，中心城区着重进行环境整治和公益性配套项目建设，以疏散中心区人口密度，减少交通压力，住宅建设重点向中心城区边缘、金阳新区、小河、花溪、白云、乌当发展，加紧对中心区控制性详细规划的修编工作。 1．3 开发企业概况 贵州某房开房地产开发有限公司是某房开置业（控股）有限公司下属的母系控股公司，主营房地产开发，业务范围涵盖房地产开发、销售，物业管理，房屋租赁，市场管理服务，家居设计等。某房开置业旗下房地产开发了国际甲级写字楼某房开大厦、国际五星级酒店广州某房开威斯汀酒店、高尚豪华住宅某房开花园等，目前某房开置业也成为广州最有实业的大型房地产企业之一。 贵州某房开房地产开发有限公司于2008年1月经有关部门批准成立，由某房开置业的子公司广州某房开房地产开发有限公司与贵州协辉房地产开发有限公司共同组建，通过招、牌、挂在贵阳市土地矿产资源交易中心举行的国有土地使用权挂牌会竞得G（07）38号地块国有土地使用权，项目名称为“贵阳某房开”。 公司拥有员工31人，其中：中级职称8人，初级职称11人，公司内部机构设置：董事长、总经理、副总经理、行政办、财务部、销售部、开发部、项目工程部等，经营班子由总经理、常务副总经理、副总经理、财务总监4人组成。 第二部分 项目市场投资环境和市场研究 2．1 项目概况 “贵阳某房开”项目总占地234.31亩、156,208㎡，用地环境优美，三面环山,并有林带气候宜人，区位优越。 （一）项目地理位置 “贵阳某房开”项目综合用地位于贵阳市中心环北线小关猫冲（距主干道仅20米），原军事俱乐部处，距贵阳市市中心喷水池4公里，距贵阳市市政府（金阳）10公里，项目用地性质为商住用地，属贵阳市四类地段，该项目位于顺海公园两侧，背靠小关湖，右邻观山公园，项目周边被林带紧密包围，环境优雅，适宜居住。用地范围内场地规范平整，是贵阳市老城区非常稀缺且能成规模开发的优质房地产开发用地。 （二）项