清远佛冈项目前期调研分析报告.ppt

目 录 佛冈旅游情况——重点个案分析 ◆篁胜度假酒店位于县城政府背面，占地约800亩，主要由会议酒店、养生温泉谷温泉和半山别墅组成，目前在建8栋可售别墅。 ◆酒店按五星级标准建设，其国际会议厅1280平方米，可容纳一千人，是佛冈最大和最高档的会议厅，欲打造珠三角会议度假胜地。 篁胜国际温泉度假酒店 2008年开业 佛冈旅游情况——小结 ◆区域旅游资源丰富，拥有良好的温泉和山水资源； ◆接待游客数和旅游收入近年高速增长，旅游业为拉动当地经济发展的重要助推力； ◆新建旅游项目规模和档次越来越高，未来有数个大型旅游项目动工兴建； ◆旅游游客以珠三角自驾游、散客为主，团体游比例呈上升趋势； ◆以“三大旅游经济圈”规划和发展旅游业，日后将成为珠三角休闲旅游度假胜地； ◆成功创建省旅游强县后，佛冈目前正全力打造中国首家“国际健康养生旅游示范基地”。 四、项目地块分析 项目地块分析——地块位置 地块位于黄花湖度假区东北面，黄花湖北面，夹在106国道和京珠高速中间。 A 地 块 B 地 块 黄花湖 琶江 106国道 京珠高速 A地块面积49.43亩 B地块面积61.33亩 两地块共110.76亩 北 项目地块分析——A地块四至图 东向 南向 西向 北向 A地块 项目地块分析——B地块四至图 东向 南向 西向 北向 B地块 项目地块分析——地块现状 ◆A地块为平地，内有杂草，靠近106国道一边为绿化带，此外地块内有几栋残旧破楼； ◆ B地块属于洼地，目前为养殖鱼塘，共有大小鱼塘6个； ◆两地块被流入黄花湖的河流分开。 A地块 B地块 项目地块分析——周边自然景观 水 项目南片为36万平方米的黄花湖，湖内水质较好，水是项目可利用的最大自然资源。 项目地块分析——周边自然景观 山 项目项目东西两侧被连绵大山环绕，空气质量好，景观视野佳。 项目地块分析——周边环境 龙眼荔枝林 106国道 地块小路 广韶公路管理处 京珠高速 项目地块分析——周边环境（塘龙村） 地块西侧有一个小村庄—塘龙村 项目地块分析——周边环境（黄花湖） 项目地块分析——周边环境（县城） 街道开阔，商超林立，琶江清澈 佛冈县城目前颇具现代小城气息 项目地块分析——SWOT分析 ●项目地处知名已久的黄花湖旅游度假区内，已有一 定旅游度假区域效益； ●地块沿黄花湖岸布阵，坐拥一线湖景美色，周边群山环抱，空气清新，山水资源丰富； ●项目东西两侧分布106国道和京珠高速，距广州市区1小时车程，属广州1小时生活圈范围； ●佛冈围绕“三大旅游圈”和“四大工业园”发展 经济，未来区域具相当的发展潜力； ●项目位于“汤塘-龙山生态温泉旅游经济圈”和两大 工业园内； ●温泉旅游和工业园的发展给项目带来潜在的高消费 人群； ●恒大、碧桂园、奥园等知名地产商进驻佛冈，区域 房地产市场将日趋旺盛，并形成新大盘板块； ●佛冈别墅和洋房售价较广州和其他珠三角地区低； ●佛冈政府大力支持房地产和旅游项目开发。 ●项目规模小，且被河流一分为二，难形成规模效应； ●项目东西两侧有两条公路穿插而过，会带来噪音污染； ●项目周边缺乏相关配套服务设施支撑； ●项目所在的佛冈属于农业县，当地居民消费力相对有限； ●本地缺乏需求支撑，需外地需求补给； ●区域内目前休闲旅游度假项目众多，竞争激烈； ●从化等周边区域度假型项目会分流一定客户； ●未来将面临本地其他大型项目的直面冲击。 S—优势 W—劣势 O—机遇 T—挑战 项目地块分析——项目总结 ◆项目所处度假区域日益成熟，知名度不断提高； ◆项目周边有两大工业园区，具备一定产业支撑及潜在消费人群； ◆区域旅游资源丰富，“三大旅游经济圈”发展迅猛，项目受直接辐射益处； ◆区域积极融入珠三角生活圈，距广州一小时车程，两小时可达珠三角主要城市； ◆各大知名地产商陆续进驻，日后有望成为广州北知名温泉大盘板块，板块效益推动 区域价值提升。 五、项目定位 湖光山色 远离喧嚣 青山碧水 远郊 城市压抑 周末 项目定位——客户定位 城郊山清水秀，空气清新 佛冈拥有温泉和山水资源 大城市节奏快、压力大，生活压抑 周末及节假日远离城市，找寻度假、养生、旅游胜地 珠三角大区域边缘 广州一小时生活圈 城市缺乏亲近大自然场所及活动 休闲养生 度假投资 置业城郊 项目定位——客户定位 广州及珠三角投资度假人士，具备一定经济基础；佛冈本地高官及富豪 佛冈本地公务员、其他高收入人群以及工业园区内中高管理层； 其他客户 核心客户群 重点客户群 游离客户群 区域价值 目标客户 竞争对手 广州北新大盘 温泉板块 形象档次 广州及三角投资度假人士 产品差异化 形象差异化 提升佛冈城市区域价值 项目市场定位 项目核心竞