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北京天翼博翔房地产顾问有限公司 * 目录 一、区域市场研究 二、项目特性分析 三、项目功能定位 四、项目业态布局规划 五、租金收益测算 六、商业运营管理建议 一、区域市场定位 区域市场商业业态分析 区域市场商业业态分析 区域市场商业业态分析 区域市场业态分布 主要业态分析 区域市场商业业态分析 区域市场客户分析 区域市场客户分析 区域市场客户分析 区域市场客户分析 周边稳定消费群体 保障日常高端消费 本案容纳办公人员：8000人 中国外文大厦人员：8000人 商业固定人流约16000人次 首师大固定人流：约3万人次 西三环固定人流：约35万-50万人次 西三环固定车流：约25万-30万辆次 周边固定居住人口：约30万人次 周边消费特点 强劲的集团性消费 易达性和易识别性 高收入企业和稳定收入人群聚集 紧邻院校时尚消费特色明显 高品质商业物业缺少 区域市场总结 二、项目特性分析 项目地块位置 项目经济技术指标 项目可达性分析 可视性分析 商业业态可行性分析 商业业态可行性分析 商业业态可行性分析 商业业态可行性分析 商业业态可行性分析 商业业态可行性分析 项目SWOT分析 优势分析： S1 交通优势：地处西三环，扼守交通要道，通过城市主干道可迅速抵达二环及长安街，具有得天独厚的交通优势。 S2 综合体优势：本项目包括写字楼、商业、餐饮、休闲娱乐等功能，为多功能城市综合体项目，综合体项目具有内部功能互补，可以充分共享不同业态而带来的人流、客流。 S3 位置优势：项目位于中关村商圈、金融街商圈、海淀高校区等几大商圈环绕中，具有大量的高收入、高消费的消费客户，可以充分共享几大商圈所带来的商机。 项目SWOT分析 劣势分析： W1 商业氛围淡薄：项目地处西三环，周边多为行政、办公、高校区域，没有处于商业圈中，项目周边商业氛围淡薄是本项目劣势之一； W2产权销售的影响：项目首层部分商铺已经销售，分散产权将影响到项目整体的业态规划、品牌控制以及项目整体形象； W3建筑结构不合理：项目建筑设计不合理，造成店铺留有经营死角，部分店铺不得不采用上下连体、相邻店铺合并等方式，不合理的设计影响本项目的日后经营； W4外立面广告位：项目外立面完全设计玻璃幕墙，在实际应用中玻璃幕墙无法安装商业广告位，不能完全突出项目的商业氛围和形象。 项目SWOT分析 机会分析： O1 商圈发展机会：金融街商圈、中关村商圈、公主坟商圈的发展将带动本区域的商业发展，为本项目的繁荣提供了前提条件； O2 消费客群机会：项目周边具有大量的金融企业、大型国企以及中央直属机关，存在数量众多的高收入、高消费的客群，为本项目的发展奠定了基础。 项目SWOT分析 威胁分析： T1 政策威胁：国家宏观调控对房地产行业发展的政策威胁； T2 竞争项目威胁：周边其它新建项目（如国海广场等）均有较大体量的商业面积，在未来经营中会与本项目形成竞争关系。 三、项目功能定位 项目整体定位 项目形象定位 项目定位诠释 项目功能定位 四、项目业态布局规划 负一层商业规划 负一层商业规划 一层商业规划 一层商业规划 二层商业规划 二层商业规划 三、四层商业规划 三、四层商业规划 五、项目租金收益预测 项目基础数据确定 项目年租金预测 租金流量表 六、项目商业运营建议 商业运营的重要性 项目运营建议 开业前（当前~08年8月）： 本阶段商业管理工作处于准备阶段，该期间主要协助招商团队的工作； 商业管理团队与招商团队共同按照甲方对不同业态租户的要求开展工作。 开业后（08年8月以后）： 商业管理团队接收招商团队转交的租户，并开始经营期间的管理工作； 将租户的需求以及商业区域环境的需求转达给物业公司，并代理甲方对物业公司的工作给予监督和促进。 统一商业运营的必要性 保障项目业态规划 统一运营管理可以保证项目店铺保持统一业态规划布局，避免各产权人自行招租引起项目各功能区业态杂乱，内部布局无序； 保障项目整体定位档次 统一运营管理保障项目整体定位档次不下降，从日常经营、商户管理、商场的品牌传播营销等方面保障项目定位、品质不降低，保证了全体产权人共同的经济利益； 保障项目入住商家品质 统一运营管理保障入住商家品质，避免商场内各产权人自行招租引起价格竞争或价格参差不齐，或商业业态不合理从而损害产权人自身利益 。 Thanks北京天翼博翔房地产顾问有限公司* 项目整体定位 项目形象定位 项目功能定位 国 际 财 经 中 心 西三环顶级消费场所 财经人士主流社交圈 西三环顶级消费场，名仕儒商高端社交圈  区域内唯一高端商务交流中心，以高档特色餐饮为主，商务配套为辅，满足区域内商务、政务、社交等群体品