湖北宜昌凯利合益路项目四方案分析(世联).ppt

宜昌凯利合宜路项目第一轮方案评价分析 谨呈：宜昌凯利投资有限公司 好的规划设计要能够体现发展商的开发目标和节奏意识，评价前必须分析规划设计的条件 【定位回顾】项目产品各阶段组合策略——高开高走，首期不同产品组合启动引爆市场，收官期以联排别墅最大化利润 【定位回顾】项目产品开发节奏—— 【定位回顾】一期户型配比：参考市场畅销户型，以基本舒适为原则，实用赠送为亮点，吸引主力改善型客户 【定位回顾】整体户型区间及配比原则：以基本舒适为原则，实用赠送为亮点，细分产品价值区间 针对首轮设计三套方案，世联将根据以下KPI体系进行评价分析 方案1——规划结构的逻辑及合理性 方案1——组团划分的合理性 方案1——单体排布的合理性 方案1——配套规划的合理性 方案1——地块资源的最优化利用 方案1——分期开发合理性 方案1——启动区合理性、营销展示和思维的体现 方案1——产品/户型组合及配比、产品布局价值均衡 方案二——规划结构的逻辑及合理性分析 方案二——组团划分的合理性、单体排布的合理性 方案二——配套规划的合理性、地块资源的最优化使用 方案二——分期开发的合理性、启动区的合理性 方案二——产品组合及配比、布局价值均衡 方案二——营销展示和思维的体现 方案三——规划结构的逻辑及合理性分析 方案三——组团划分的合理性、单体排布的合理性 方案三——配套规划的合理性、地块资源的最优化使用 方案三——分期开发的合理性、启动区的合理性 方案三——产品组合及配比、布局价值均衡 方案三——营销展示和思维的体现 基于规划评价KPI体系的不同方案定量比较分析 The End 会所置于入口处，有利于前期营销展示 幼儿园的位置通达性较好 配套规划的合理性 产品布局价值均衡 启动区核心展示区过大，土地使用率较低； 启动区容积率低，若要保证规模，需启动地块规模较大 启动区合理性 圆楼排布过密，景观性受到很大影响； 南侧楼王产品所在位置较偏，受到外部因素影响，自身价值将会受到贬损 单体排布的合理性 营销意识层面 开发价值层面 整体水系展示面积过大，容易造成造价过高，日后维护成本过高，风险性较大 前后两处大景观节点，有利于分期的景观展示 营销展示和思维的体现 产品户型种类过少，难以实现产品价值最大化 产品价值分布不均，难以区分档次 户型面积没有体现实用性赠送的思想 分期开发，产品组合难以均衡，无论从开发或销售都是比较困难的 产品组合及配比 整体排布较零散，分期开发对产品组合的选择难度较大 高价值产品的排布影响到各期价值的均衡性 分期开发合理性 前期别墅组团地块价值较低，无较强势资源支撑 两处节点的水系较大，可能会造成日后维护成本较高 中间楼王产品对内外部景观资源的占有较好 地块资源的最优化使用 高层排布过于零散，难以对其组团划分，不易分期管理 整体排布形式较杂乱，空间划分较为零碎，不利于分期开发 过多的高层排布，缺少变化，密度较大，在这种狭长的地形中，给人压抑的感觉 不足 景观体系连贯、通畅，轴线清晰，连通两大节点 优势 组团划分的合理性 规划结构的逻辑及合理性 方案三KPI体系 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 * 本报告是严格必威体育官网网址的。 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问股份有限公司所有，未经世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 用地规模：11.3万平米 主要规划约束条件：容积率2.2 定位目标：市场领导者地位、适度超越市场的新产品价值体系、城市山谷里的欧式大宅 产品配比定位：高层约22.6万㎡，联排约1.2万㎡，沿街底商约8000㎡，幼儿园约2000㎡，会所约2000㎡ 本项目前提条件分析 项目在规划设计中必须重点思考（不限于此）的几个问题 规划结构：规划结构/空间布局是否有逻辑？主轴、人/车行动线是否清晰等等？ 资源的利用：建筑排布中是否充分利用外部山景、布局是否考虑价值的均衡？ 节奏的安排：产品的排布及组团划分是否考虑各期开发的组合性、多样性？ 营销展示的安排：能否营造良好的启动区展示？向消费者充分传递本项目价值？ 阶段产品目标 一期：起势期 二期：发展期 推出联排别墅、高层产品，启动立势 高层产品，持续回现 项目条件 合益区域居住氛围一般，市场在售供应项目众多 项目建立良好形象及口碑，规模已现，拥有强势竞争力 三期：收官期 推出市场稀缺的联排别墅 依靠区域大盘形象及品牌，实现溢价、利润最大化，完美收官 开发量 商业 产品节奏 会所 联排别墅 高层 阶段配套投入 会所、沿街底商 幼儿园、沿街底商 —— 联排别墅 30% 33.2% 27% 面积占比 89,979 82,479 7,500 82,479 ≈ 3.0万 面积 第三阶段(约1.