2010年11月南京华菁水苑项目营销推广策划方案汇.ppt

“刚需”成避风港在政府调控的背景下，本项目的策略思考 华菁水苑为什么能完成目标？ 4条公交路线南广线、安广线、江宁区内3路、江宁区内17路经过项目所在区域。 轨道交通成型令南京人置业突破地域桎梏，拓展了置业半径。本项目：突破板块局限，向全市要客源。 本项目在江宁大学城方山区域。该区域正在快速发展。 项目存在哪些问题？ 问题1地理位置区域边缘化 问题二与主城对接的轨道交通存在距离 解决问题 项目定位战略思考 针对核心客群的推广策略 ☆ “1元”征集华菁水苑新公民活动 1、以有尝的价格征集，特殊的公民身份，制造全城热议 2、明确公民特权：建议可与南京典型口碑商业进行协议互动，针对华菁水苑特许公民给予特别优惠，如：星巴克、必胜客、国际影城等优势品牌 3、明确公民之于项目的特享：家人或朋友购买，可享有专属的折扣 ☆有奖征集主题拍客 拍客是一群富有社会责任感、爱心和公信力的主流网络群体，他们眼界宽广，善于思考，习惯用视频影像表达和记录心情，表达他们对世界和人文的真实感受 ，与项目目标客群气质相符。 ☆西祠胡同，网友盖楼抢甜蜜新加坡双人游。 华菁水苑新公民特权：甜蜜新加坡双人游+20000元购房全额抵用券（转让有效） 活动目的：于西祠胡同设立项目主题讨论版，定时定期进行互动保养，并通过抢楼层的活动，快速扩大项目知名度，引发目标受众集体围观。 ☆定点巡展甜蜜主题情景剧 生活全接触式营销 以病毒式网络营销为核心，并辅以目标受众的主要生活环境，进行全接触式的推广手法，以引发更高的关注率。 如：热门网络、热门团购、电影院、超市、连锁餐厅、商场、地铁……. 1、病毒式网络营销，借鉴凡客诚品。 善用百度推广、微博、人人网 …..时尚前沿网络媒体，进行项目品牌宣传和保养，以达到无缝隙的渗透到目标受众。 2、多频次举办创意主题派对 结合项目首次置业道选的特征，可以定期以举行各种碰撞甜蜜主题派对，如：红与黑主题、睡衣主题、音乐与运动主题、“六一”主题…….、以碰撞和趣味性的主题派对，以不同的创意主题呈现项目的气质和魅力，吸引目标受众对项目的持续关注，并为其提供更广泛、更有意义的互动交友平台。 体验式营销 制作样板展示区。 如：景观样板区，样板房展示区 样板区景观示意 样板区景观示意 3、零元团购，零元抢拍华菁水苑住宅。 0元/套超低价房源供网友秒杀，建议与团购网进行深度战略合作（快团、拉手、淘宝）。通过权威网络媒体进行实时直播。以打造符合新公民、新精神的理想居所为基础。 楼间庭院包装 精致，有效阻隔施工干扰。 有限的大堂空间，设置信报间和休息区。 样板间室外情景布置 样板房——主题元素 思考1：市场层面 方山区域作为江宁向南延伸的板块， 正迅速壮大成为东山市区乃至南京城市人口居住迁移的主要承载地。 产业支撑、地铁南延、南站建设、人口导入、配套规建， “与城共进”已使这里越发以“近城”的姿态站立。 城市“越变越小” 区域的机遇正是向着市级市场的辐射提升 思考2：竞争层面 在区域的提升机遇之下 外部[强手逐鹿]，区内多个强势楼盘 项目在侧，既是机会也是压力 我们可以选择的是：借势和精准营销 思考3：推广层面 以开放、发展的眼光 创制特色化的精致住区 塑造项目的鲜明个性，在众多高手中造成市场主动区隔的效果 跳出重围，不致在竞争挤压中陷于被动。 生存重压之下，简单幸福学更走俏。社会开始关心幸福指数的问题，人们越来越注重自身的体验和感受。 社区公约 公民自治 自由、民主、平等、博爱 公民特权 公民义务 精神属性：自由、民主、平等、博爱 项目定位：15万平米幸福邻里家 SLOGAN：星空下的80后 努力在城市中寻找幸福的一代； 已经开始步入中年的他们； 城市的压力已经让人麻木； 房子、家庭、孩子、老人； 是否还记得曾经的星空； 专属80后的幸福家。 在河边，寻回失去已久的真意 　 区域环境 交通便利 生活便利 社区规划 园林景观 房型设计 小区配套 品牌价值 物业管理 楼盘市场形象 评分 权重 16% 6% 10% 7% 7% 13% 5% 19% 5% 12% 100% 融桥世家 6 9 9 8 8 9 7 8 8 8 80 文鼎雅苑 7 7 7 6 6 7 6 6 6 6 63 万裕龙庭水岸 7 6 6 7 7 7 7 6 6 5 64 宜家国际公寓　 7 7 7 6 5 6 4 6 6 5 59 本项目 7 6 6 7 7 8 6 6 7 7 67 注：上述数据均为根据市场调研及专家打分综合统计得出 10561 21% 9300 100 宜家国际公寓 9003 24% 8600 200 万裕龙庭水岸 9146 32% 8600 60 文鼎雅苑 可比项目 月均成交套数 销售价格 权重 本案均价 融桥世家 250 9800 2