《商业地产建筑设计与人流动线研究》.pdf

商业地产建筑设计与人流动线研究 ――商业前期策划关于建筑设计的建议 【文章简述】：随着商业地产开发的不断成熟和理性，越来越多的开发商已经从当初以住宅 开发模式做商业地产开发的套路中转变过来，甚至对后期经营管理的重视程度已经超过销 售。而在前期策划工作中相当重要的一个环节就是对建筑方案设计的支持，包括整体规划、 物业形态、建筑风格、商业建筑要求、人流动线等。 本文从后期经营、招商的角度出发，研究不同商业经营模式对前期商业建筑设计、配套 设施的要求。以期在项目初始的策划阶段能够对建筑设计和布局规划提出建设性的意见，减 少后期的改动与损失。 第一部分 商业建筑整体规划设计 一、规划设计创造高质量的商业空间 1、商业项目设计总体原则 商业物业较为常见的有以下四种空间形式： （1）室内大开间。无街道，商铺间没有完全隔绝；（如百货、大卖场） （2）露天步行街。上空无顶棚，空间开敞的步行街；（如吴江路步行街、梅川路步行街等） （3）回廊式步行街。步行街的两侧或一侧为回廊，步行街局部遮盖；（如西郊百联购物中心） 1 （4 ）室内步行街。步行街在室内，完全遮盖。（如港汇广场、正大广场） 由于步行街是一种线状的建筑空间，能更利于消费者的购物、休闲、交流、娱乐，更能 感受到繁荣的商业氛围，也利于商场的经营管理，因此，步行街购物中心是最受欢迎的空间 形式。 商业项目在追求宽敞舒适的空间的同时，对得房率 K （实际使用面积/销售面积）也要 控制，不能过小。室外步行街的得房率 K 能达到 80——90%，而室内购物中心的得房率要 小得多，因中庭、过道（街道）、休闲区等公共部位面积都属于公摊面积，一般在得房率在 55%——65%之间。 内部布局规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡，使通过所有承租户的人流通 行量达到最大，达到购物中心的整体人气平衡，避免产生绝对的死角死铺。在规划设计上常 用手法有： （1）以主力店引导人流。 一般大型购物中心都会引进主力店来吸引人流，并对人流起到引导作用。通常会将主力 店安排在整个人流动线体系的终端，即尽量靠里，尽可能的延长购物中心的人流通过路线； 例如很多大卖场会设置在相对比较靠里的位置，人流进入大卖场必须要经过较长的一条通 道，通道两边通常布置专卖店。或者将大卖场设置在二楼，让消费者必须要从二楼经过。 （2）以局部的造景、中庭聚集人流； 景观、中庭是现代商业中心的必要元素。不论你是哪种形式的商业，景观和中庭都是必 2 不可少的，它已经不仅仅是购物环境、消费档次的符号。 景观和中庭在商业建筑中起到的是疏散和聚集人流的双重作用。一方面景观和中庭吸引 聚集人流集中、停留；另一方面，通过通透、宽敞的视觉可见性，消费者非常容易寻觅到自 己的消费目的地，迅速有针对性地引导人流。 （3）以餐饮休闲娱乐区引导人流； 餐饮业态已被验证为是最能够吸引人流、聚集人气的商业业态。不管是综合性商场、休 闲步行街还是社区底商，餐饮都应该作为主力业态而占有相当大的比例。尤其是在一些流动 人流较少的住宅区，普通零售、百货服装等对人流依赖较大的业态难以生存，而餐饮、休闲、 娱乐等服务型业态却能够很好的吸引人流。 餐饮业态有带动人气的作用 物业形态 餐饮业态设置位置 说明 百货商场 主力品牌设置一楼，休闲餐饮 主力品牌如麦当劳、KFC 通常 可分设在各个楼层，大型餐饮 设置在一楼，作为形象和吸引 设置在高楼层。 人流；休闲特色餐饮分设楼层 可以有效带活人流的垂直动