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XX商业广场营销策划方案 住邦房地产行销企划有限公司 前 言 本项目地处奎屯市商业最繁华的地段，南邻市政府，与目前奎屯市经营规模最大的三洋广场、经营时间最长久的红旗商场相连成片，北依军垦广场与农七师师部隔路相望。由此可见，本项目的商业优势显著，投资价值十分明显。 如何将本项目产品形象包装到位，取得良好的销售业绩，获取更高的运营利润，是营销推广功力的体现。 本公司在进行充分的市场调研后，根据目前房地产市场的现状，结合本项目的实际，特提出此营销推广建议，供贵公司参考。 本方案内容提要 一、奎屯市商业市场分析 二、本项目优劣势分析 三、销售价格建议 四、销售策略 五、市场推广操作策略 六、项目形象包装及推广 一、奎屯市商业市场分析 1、主要商业分布、业态情况 奎屯市总人口有 29 万，市区人口只有14.2万人，主要商业分布于团结东街、团结西街之间和乌鲁木齐东街，通信、银行、酒店、农贸市场、客运站等主要集中于此，餐饮集中在乌苏街。 具体主要商业分布如下图所示： 2、本项目周边商业情况 此商场是奎屯市目前最大的商场，于2003年开始 营业。该商场外部整体形象一般，内部格局比较方正， 但规划较差，业态规划、商品的档次没有很好的归 类区分，布局杂乱。商场的主要优势是规模大，经营 的商品种类丰富，消费类型属中低层次，是奎屯市主 要的购物场所，经营情况尚可。 B、红旗商场、红旗科技广场 红旗商场是奎屯市最早的商场，已有30多年经营历史，在奎屯周边有一定的影响力，曾独领奎屯商业风骚。在近几年商业较大变革的情况下，由于商场没有及时的做出相应的规划和调整，商场内部的购物环境远远不能满足消费者的需求，经营管理模式的滞后，使之经营逐渐滑坡。 目前商场以经营中低商品为主，整体经营状况较差。现在该商场正在进行楼层业态的调整，预计九月底调整结束。 C、商 业 大 厦 商业大厦位于奎屯市商业圈的中心地段，地 理位置较好，人流量较大。目前存在的问题一是 商场内格局凌乱，人流动线不畅，经营受到一定 程度的影响； 二是长期以来一直缺乏良好的经营 管理；三是大厦的外立面比较残旧，给消费者的 整体形象欠佳。 目前商场内商铺及临街店铺大部分经营户以 中低档商品为主，街铺经营良好，内铺勉强维持。 D、小龙人时尚购物 整体装修和布置时尚，购物环静及买场管理 较好，主要经营中高档男女精品服饰及时尚 饰品，人流量较大，在奎屯周边地区知名度 较高，业主经营状况良好。 E、屯 业 商 场 F、乌苏路商业情况 二、本项目优劣势分析 ■ 优 势 一 —— 商 业 优 势 本项目位于奎屯市团结东街，与乌鲁木齐路交汇处， 是奎屯市商业区最繁华地段。南邻市政府，与目前奎屯市 经营规模最大的三洋广场、经营时间最长的红旗商场及经 营状况最好的小龙人时尚购物相连，北依军垦广场与农七 师师部隔路相望，形成奎屯市最繁华、最成熟的商业圈。 项目周边还聚集了餐饮、证券交易所、电信、兵团客 运站、邮政、农贸市场等完善的商业、市政配套服务场所， 是奎屯市未来商业增长最快的中心地段。 ■ 优 势 二 —— 区 位 优 势 本项目位于奎屯市商业区的核心地段，南面和西边近 千米之内有通往独山子、乌苏和各个团场的客运站，周边 城市及团场60%以上购物都在于此，人流量巨大，商业氛 围十分浓厚。 项目周边商场密布，街铺相连成市，南面相连经营规 模最大的，经营商品种类最全的三洋广场及团结东街商区； 西面相连以经营最久的红旗商场、红旗科技广场位代表的 团结西街、乌苏路商区；门前是奎屯市档次最高、环境最 好的小龙人时尚购物的主入口，是市民购物休闲聚集之地。 ■ 优 势 三 —— 项目形象优势 目前奎屯市商业属于发展阶段，各种商业形态 划分不明，具备现代商业形象的项目极少。 本项目建筑外立面经过整体翻新包装后，将以 新颖、时尚，大气、简约的形象出现在公众面前， 将呈现给大众一个全新的时尚的、高档次的购物场 所，相对其它商业卖场具有绝对的竞争优势。 ■ 劣 势 一 —— 商铺格局劣势 商铺内的柱网太多，而且部分区域分布极 为杂乱，这对场内购物环境的舒适度、视觉效 果、商铺整体规划布局、铺位分隔影响很大。 ■ 劣 势