万科2009年策划流程培训 前期策划.pdf

万科2009年策划流程培训 万科2009年策划流程培训 前期策划篇 前期策划篇 策划？ 策划？ 前期策划？ 前期策划？ 前期策划的总体流程 前期策划的总体流程 第三阶段 第四阶段 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 第一阶段 第二阶段 第一阶段 可 行 性 研 究 第一阶段 可 行 性 研 究 可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技 术经济分析、论证的过程。 • 是项目投资决策的依据。 • 是筹集建设资金的依据 • 是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 • 是编制下阶段规划设计的依据 可行性分析的研究内容 可行性分析的研究内容 市场分析 市场分析 宏观市场、区域市场 市场预测 市场预测 供给预测、需求预测、价格预测 收入、成本、费用预测 收入、成本、费用预测 销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、 管理费、税费等 财务评估 财务评估 静态指标：成本利润率、销售利润率 动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期 盈亏平衡分析 盈亏平衡分析 盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到 盈亏平衡状态利润为零的点 敏感性分析 敏感性分析 反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数= 目标值 的变化百分比／参数值变动的百分比 风险评估 风险评估 风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同 因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做 出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准 确的判断 第二阶段 项 目 研 究 第二阶段 项 目 研 究 项目研究？ 项目研究？ 市场研究？ 市场研究？ 项目研究的目的： 项目研究的目的： 宏观环境分析 项目价值分析 市场状况 地块 可能的客户 竞争环境分析 可能的产品 潜在客户分析 1、宏观环境研究 1、宏观环境研究 经济环境 • 宏观政策及经济形势 （通胀、利率、汇率等） • 重大事件及其影响 （如北京2008年奥运会、上海2010年世博会） • 城市经济状况 （GDP、人均收入等） • 城市建设 （城市规划、固定资产投资、拆迁计划等） • 人口及其变化状况 （总量、新增家庭数、外来常驻人口比