万科设计成本控制要点及手段.ppt

一、成本控制的重要性 在万科地产十周年的开发历程中，万科首先坚持 精品路线，为了保证工程质量，合理控制工程造 价成本，强调工程优质，工程建设必须实施三大 控制：工程质量、工程工期、工程投资。 成本构成比例 见《金色家园实例》 二、建设项目成本的构成及控制要点 一）项目成本概念 指建设项目按照建设内容、规模、标准、 工期全部建成，并验收合格交付使用所需 要的全部费用。 问 题 项目成本的构成有哪些？ 项目成本的构成 见《全员的成本控制分类通则》 成本控制指导书 1、各部门需编制 成本管理部：成本管理指导书 (总成本) 工程部：工程管理指导书（结构设备，进度、工 期及质量） 财务部：公司费用目标控制指导书（管理费用） 销售部：销售管理指导书（营销费用） 万创：设计管理指导书（规划、设计，室外环境， 装修） 成本控制指导书 2、装修控制参考数据及使用方法 见附件 三、项目全过程的成本控制原则 一）前期工作阶段 1、立项阶段（项目建议书、可行性研究，确定及立项） 2、规划设计阶段（编制设计任务书，进行初步设计和施工图阶段） 第一部分：编制设计任务书，包括样板房及会所的控制价（元/套），绿化的总控制价（元/小区），小品（元/小区）等； 第二部分：根据设计任务书委托设计和设计投标 二）施工阶段 1、建设的准备（报批手续、工程招标、施工前期的三通一平等） 2、建设实施阶段（工程施工合同，施工管理 装修部分：根据设计投标确定的方案进行工程报价招 标（注意要统一材料的档次及要求） 绿化及小品：根据设计投标确定的方案进行工程报价 招标（注意要统一材料规格） 主体部分：要注意设计变更的类别问题（设计院、乙 方、甲方、客户），是否与设计院商量出统一的管理方 法（比如：甲方统一变更书面格式等），便于控制设计 院的随意性及甲方准确分析报告的总结 四、工程建设三算的作用 一）设计概算 问题： 1、设计概算的编制由哪个单位负责？ 2、设计概算的作用是什么？ 设计概算的编制单位 设计院 设计概算的作用 1、是工程建设投资的最高限额； 2、是选定合理设计方案的评定标准，是提高设 计技术水平的综合反映； 3、可以利用主要消耗指标进行技术经济分析； 4、也可在没有工程预算情况下，作为签订合同 的依据及工程进度款的拨付依据； 5、是控制施工图预算、考核成本、提高效益的 依据。 二）设计预算 问题： 1、设计预算的编制由哪个单位负责？ 2、工程预算的作用是什么？ 工程预算的编制单位 需招标的主体工程-----甲方委托政府指定的建行及审计站。 装修、特殊及甲方分包工程----甲方预算人员 工程预算的作用 1、较准确地反映建筑安装工程造价； 2、为各单项工程计算单位费用； 3、是甲方及乙方核算的基础； 4、是安排施工进度计划和统计工作量的基础； 5、是安排甲方用款计划的基础； 6、是设备及材料订货的依据； 7、是编制工程招标及投标的基础； 查看乙方预算的方法及注意事项 见附件 三）工程结算 问题： 1、工程结算的编制及审核程序？ 2、工程结算分为哪几大部分？ 工程结算的编制及审核程序 招标的主体工程：乙方编制?报甲方预算?甲方审核?双方核对?需审计站审核?出具三算单。 装修及绿化工程：乙方编制?报甲方万创?万创审核工程量?预算核对单价?双方核对认可 工程结算分为哪几大部分 1、工程结算= 工程预算+ 设计变更 +现场签证+材料价差 四）工程结算的作用 1、作为核定固定资产最终价值，考核分析投资效益的依据； 2、及时加强竣工决算及交付手续； 3、计算成本，便于经济核算，增加企业利润； 五）工程结算原则（与万创有关） 见附件 六）结算应注意的问题 见附件 五、工程预算专业的基本概念 一）工程预算编制的依据 现行的建筑及安装工程预算定额： 1、各专业的设计施工图纸 2、已确定的施工方案 3、工具书（信息价、设备清单、材料手册、费用定额等） 4、市定额站颁发的有关计费及调差文件 二）工程预算编制的程序 1、准备资料、熟悉图纸 2、按各专业计算工程量（人工） 3、套预算定额（人工输入、电脑分析、计费） 4、按各专业汇总造价及复核 5、编写说明 三）工程常用预算定额及特点 1、土建：2000年深圳市建筑工程综合价格 2、装饰：97年深圳市建筑装饰工程综合价格 3、安装：89年广东省安装工程单位估价表 4、园林绿化：91年广东省园林绿化工程预算定额 5、市政：93年广东省市政工程单位估价表 四）装修预算常用定额不同所造成的单价差距 1、如何界定 土建（与主体一同设计的装修工程