《住宅物业服务技术标准》征求意见稿汇.doc

4 北京市住宅物业服务二级技术标准 4.1 综合管理 4.1.1 物业服务中心 1 物业管理区域内，设置专用办公场所，配置简单办公设备，有固定的通讯联络方式。 2 在物业服务中心悬挂或张贴物业企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。 3 周一至周五每日不低于8小时提供业务接待。其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。 4 设置专用区域，配置相关设备，为业主利用业主共同决定事项公共决策平台进行决策提供便利。 4.1.2 从业人员 1每个物业管理区域应当配备项目负责人，房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；项目负责人有2年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验，为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。 2 从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。 3 服务人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。 4.1.3 服务内容 1 建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。 2 建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。 3 建立物业管理档案，归档及时、完整，便于查询。 4 应用计算机管理物业资料。 5 在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。 水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位； 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3个工作日内回复。 有报修、维修、处理记录。 6设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。 7 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。 8 配合相关部门进行公益性宣传。 9 做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。 10 对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。 4.2共用部位及共用设施设备维修养护管理 4.2.1综合管理 1 建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。 2 按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。 3 每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。 4 对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。 5 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。 6 在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。 7 设备机房 1） 每日巡视1次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物。 2） 按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。 3） 在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况。 4） 设施设备标志、标牌齐全。 5） 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。 4.2.2 共用部位 4.2.2.1 房屋结构 1 根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。 2 每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。 3 对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。 4.2.2.2 建筑部件 1 每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 2 每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 3 每半年检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 4 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。 4.2.2.3 附属构筑物 1 每2月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 2 每半年检查1次雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 3 每2月巡查1次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 4 每2月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 5 每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 4.2.3 空调系统 1 进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。 2 定期检验压力容器及仪表。 3 每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。 4.2.4 二次供水设备 1 直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。 2 二次