中信珠海前山项目前期策略报告汇.ppt

时 代 伟 岸 -中信前山河项目前期策略提报-;策略前思考;两个跳出，看到一个“湾”计划;② 跳出项目认识项目 =〉开发之比/湾岸的意义预示了什么 2005年，深圳。10年特区积累，一夜爆发，中信以红树湾成功定义了区域， 缔造比肩全球的湾区物业 2007年，珠海。质变的城市、越来越世界级的澳门，西岸期待被重新解； 中信拿地南屏、60万平米大盘，意图定义城市 ……;项目初探;[时间] 非稳定，跨周期发展 6-7年开发周期（2009-2015年），值此宏观多变之秋，恰逢珠海 嬗变之际，考验定位的前瞻性 [价格] 非常规，挑战岸线 15000-18000元/平米，价格挑战珠海岸线顶级物业，在珠海逐渐 华南化的今天，没有了海，什么才是本案的核心竞争力 [区位] 非主场，左右夹击 南湾由本地开发商华发“荒地造城”而起，因此，区域名为南湾新城 实为华发新城；作为珠海地王的本案，如何破局，地王变楼王;基于发展预判的动态城市占位 而非基于市场竞争的静态基准定位 不以当下市场面、竞争面为重点关注，以开发周期内的城市、经济、行业发展走向为参考坐标;大势预判;[2008年奥运结束] 以奥运为象征，以城市化为理念，中国持续了长达5年的“绑在脚手架上的经济”，随着奥运的结束，固定投入的趋缓，市场需要新的增长引擎 [持续的人民币升值] 人民币升值，出口贸易顺差带来的财富积累，悄然被抹去。加之08-09年对外开发人民币业务，中国脆弱的金融体系将面临严峻考验 [趋强的宏观政策调控] 从供给端调控至需求段，伴随行政手段的调控，已经不是简单的经济问题，而是涉及到社会公平的国计民生大事;[拐 点]房地产行业逐渐走出自从2000年商品房化启动的一个大周期 =〉3大趋势 ①全国大涨全线飘红局面结束 ②量价双稳，有涨有跌，锯齿上升 ③权利下移，买方市场 [结构性]理性回归，伴随经济发展，呈现区域城市的极点化市场爆发 行业暴力时代 =〉城市理性时代 城市替代行业，点状爆发替代线性爆发 某些城市或区域，借助大事件或属性的转变，成为行业“爆发点”，引领市场;旺市看衰，为的是预见风险 / ??市看旺，为的是发掘机遇 在珠三角观望浓重的环境中，如何看势，珠海的大机遇何在？;城市研读;珠海楼市“量价快速双提”的背后是什么？动力在何处？;-- 高端盘领涨 4–5月，一系列高端盘如华发四期、云山诗意、仁恒星园等相继登场 拉高市场整体价格；在这一阶段珠海市商品房成交均价过6000元 -- 海岸线飙涨，万元为线为珠海豪宅价格筑仓 8-9月，海岸线盘全线飘红，商品房珠海均价在12000元/平米左右;香洲区;新香洲内陆板块;辨 “涨”;② 内炒：政府炒、开发商炒、中介炒、买家炒;[正面因素] ① 价值补涨，“涨”出华南级的城市魅力 ② 20年特区积累，07年品质革命，激发起城市级的升级置业需求 ③ 调控有短时影响，但各板块完成了价格筑仓;① 价值补涨，“涨”出华南级的城市魅力 =〉华南级海岸线领涨城市，价格对接珠三角 07年二三季度的“量价双提”，呈现海岸线领涨带动城市整体上涨的态势。被华南遗忘的珠海，借助一条华南级的岸线，房地产价值迅速回归应有的城市能级，楼市价格与城市能级基本相当;[豪宅之比 / 一条海岸线 VS 两个中心区] ;- 老香洲/本土级珠海 以珠海本地客户、公务员等中 端客户为主 - 新香洲/本土+新珠海人 外来珠海多年生客户,经济实 力较强,升级型置业特点 - 拱北-吉大/泛澳门混成客户 外来/港澳台/本地等 - 海岸线/华南级 华南区域高端客户为主 澳门客户比例约20% 吉大区域段更为高端 - 前山河两岸/新珠海人 以内地外来珠海多年安家型客 户为主，相对低端;07年的“量价双提”的突然爆发，是由两个具有象征意义的核心事件引发的： A、07年初，万科·金域蓝湾价格破万，以产品重新定义了岸线 B、07年中，中信高价拿地，地王效应呼应了逐步提升的城市价值 无论是岸线、前山河、内陆腹地，规划、园林、产品均有了颠覆性的提升，激发了珠海十余年特区发展积累下来的升级置业需求; ;华发新城/华发世纪城规划比较;华发世纪城总规及开发分期示意;=〉“新珠海人”的落地安家置业成为城市理性基石 犹如深圳持续的爆涨，城市化、本地需求、引擎复苏，三大要素，珠海同样具备。 二十年特区发展积累，在此次品质革命催生下，形成了升级置业的趋势，成为珠海中 短期重要的需求源，这可以从9月新政调控后的市场表现就可看出;③ 调控有短时影响，但各板块完成了价格筑仓 华南的宏