六、现代房地产投资项目策划.ppt

现 代 房 地 产 投 资 项目 系 统 策 划 东 南 大 学 张建坤 一、房地产投资项目  系统策划理念 （一）何为房地产投资项目整体策划 房地产投资项目策划是指为达到投资目标，在调查、分析有关资料的基础上，按照一定的程序对房地产投资项目的实施事先进行系统的、全面的构思、谋划，并制定和选择合理可行的执行方案，以及根据目标要求和现实环境变化，对方案进行修改、调整的一种创造性的活动。 （二）房地产投资项目整体策划的含义 策划是为一定的目标服务的，应完全服从目标要求。 策划是建立在对有关的情况调查、研究基础上的。 策划包括制定方案、选择方案、调整方案三个方面。 （三）项目策划与可研的区别 （四）项目策划与决策的区别 策划的过程包括制定方案、选择、调整方案； 决策是对方案的优选。 项目可研、决策都应是策划工作的具体内容，策划更广泛。 （五）项目策划的特性 目的性 超前性 程序性 创造性 整体性 现实可行性 调适性 二、房地产投资项目  策划分类与内容 （一）房地产投资项目策划分类 已有明确项目的全过程策划 还没有明确项目的投资策划 单项策划 （二）已有明确项目的投资策划 这种情况是指已有项目批文，已拿到土地的项目。这种类型的策划一般是从项目分析开始直至项目结束。主要内容包括： 1、市场分析 2、目标市场确定、产品定位 3、财务评价 4、营销策划 5、开发过程策划 6、融资策划 7、物业管理策划 8、投资风险分析及控制 市场分析 政策分析研究 供给分析 需求分析 消费者研究 竞争对手研究 对开发商分析 对未来市场的预测 目标市场确定、产品定位 1、市场细分，确定子市场（一个或若干个） 2、项目概念定位 3、项目功能定位 4、产品的研发 5、产品功能的优选与组合 6、规划设计任务书 财务评价 1、项目成本分析 2、项目效益评价 3、评价指标与方法 （1）评价指标： 投资收益率；内部收益率；自有资金收益率、投资回收期等。 （2）分析方法： 动态的、现金流量分析、盈亏分析、敏感性分析等。 营销策划 1、营销调研 2、产品策略 3、价格策略 4、广告策略 5、销售执行与控制 等 开发过程策划 采用现代项目管理的手段对项目进行策划。主要内容应包括： 1、通过招投标优选工程承包、监理单位。 2、采取建设监理方式对工程实施管理、控制。 主要内容有：成本、工期、质量的控制； 合同、信息管理； 各种关系的协调等。 融资策划 融资策划 1、测算投资成本及其分布，制定资金投入计划。 2、预测项目销售收入，制定资金回收计划。 3、结合企业自有资金状况，测算项目资金需求情况。 4、选择融资方式、制定融资计划。 5、融资方案分析及确定。 物业管理策划 1、物业管理标准策划 2、物业管理方式选择 3、物业管理合同准备 4、物管的特色服务 5、物业管理的收费标准等 投资风险分析及控制 1、投资风险的辨识 在众多的风险中辨别哪些可能在本项目中发生。 2、风险的评价 对风险何时发生、强度、持续时间等进行评价。 3、风险的处理 承担、回避、转移、分散…….等。 4、风险的控制 制定风险控制、防范计划，指导项目实施。 （三）还没有明确项目的投资策划 这种情况往往是投资者还没有明确项目时所进行的策划。主要内容包括： 1、投资开发区位分析与选择 2、投资开发方向及内容分析与选择 3、投资规模分析与选择 4、投资开发合作方式分析与选择 5、项目融资方式的分析与选择 6、开发完成后的产品经营方式分析与选择 （四）单项策划 根据实际需要，对投资开发的某一阶段进行分析、策划。 例如：广告策划、融资策划、营销策划等。 　　 THE END 谢　　　谢 * * 并不一定落实到计划，只是一个阶段性工作 通常必须落实到计划、予以实施 落实 仅仅回答是否可行,不一定是最优的 从多个方案中选择科学的、合理的最优方案 结果 是策划过程中的一个步骤或一部分 整体性的 地位 项目立项之前（决策前） 从项目开始直至物业管理全过程 研究范围 项目在市场、经济、技术上是否可行 总体性、全局性的方案策划 内容 投资项目的可研 投资项目策划 项目 土地获取 市场调研 项目资源分析 定位评价 符合要求 规划任务书 不符合要求 设计方案 市场定位 开发过程策划 营销策划 后期策划 已有项目全程策划