江苏连云连云区港大港路地块项目定位报告63PPT.ppt

滨海新城板块 项目名称 建筑面积 产品类型 主力面积 去化情况 价格 香缇花园 8.5万㎡ 花园洋房 100 ㎡ /120 ㎡ 85% 3000-3500 滨海花园 3.7万㎡ 高层 101.79 ㎡ /102.40 ㎡ 2房 去化率达80% 开盘2500 目前3000 滨海新城板块为本案所处板块，目前板块内房地产市场发展处于刚刚起步阶段，有住宅产品滨海国际、滨海花园及西墅花园（安居房）三个项目。 地理位置：连云区大港路北、碱厂生活区西侧 开 发 商：连云港江海置业有限公司 总建筑面积: 3.7万平方米 销售价格：2500-3000元/平米 主力面积：101.79/102.40平米 滨海花园开盘时以较低的价格入市（2500元/平左右）入市，并取得了较好的去化，目前项目整体价格提升到3000元/平，以去化150平米的大户型为主； 项目客群主要以项目周边首次置业的刚性需求为主， 滨海花园 滨海花园体量较小，项目整体规划一般，但项目产品以中、小户型为主，并现房发售，去化情况较好，因其处于尾盘阶段，故与本案的竞争关系不大。 个案参考 房型 面积范围 套数 百分比 2室2厅1卫 101.79 68 25% 2室2厅1卫 102.40 68 25% 3室2厅2卫 138.97 34 12.5% 3室2厅3卫 139.80 34 12.5% 3室2厅0卫 150.53 34 12.5% 3室2厅1卫 151.43 34 12.5% 滨海花园主要以中小户型为主，101平左右的户型，占据总套数的50％，通过面积的控制来合理控制总价，提升项目的综合性价比。 项目主力户型101.79平左右以及102.40平左右的两房产品，市场认可度较高去化速度较快；去化率达84%，而150.53及151.43的三房房源去化仅51%,项目开盘两三个月以来，整体去化率达80%. 项目户型配比 滨海新城板块市场小结 目前板块内路政配套设施正在紧锣密鼓的建设当中，随着新区政府、检察院的入驻以及文体中心、实验学校等规划方案的逐步落实，区域发展前景看好； 居住氛围初显端倪，商业项目面临较大发展空间。板块内有滨海花园、香缇花园两个在售项目，就市调情况来看，去化情况普遍较好；板块内商业设施配套，瀚海国际的生活配套仍就依赖于墟沟主城区； 板块为新兴区域，市场竞争环境较为宽松，本项目适时入市，面临较为明朗的发展前景。 滨海商务板块 海景房5000左右 非海景房约3600 滨海新城板块 3000 墟沟主城板块 3300-3500 开发区板块 3200 价格水平由北向南基本呈阶梯分布： 价格水平从5000到3000的自然降序阶梯分布； 开发热点集中在滨海商务、墟沟主城板块及开发区板块： 目前本案所处的滨海新城板块开发项目较少，而滨海商务板块、墟沟主城板块及开发区板块是连云港东部城区房地产开发的热点板块； 区域市场后期供应量较大： 除了墟沟主城板块和滨海新城板块之外，开发区板块及滨海商务板块大盘开发较多，后期供应量较大。 连云区房地产市场小结 区域市场竞争小结 开发区板块 墟沟主城板块 滨海商务板块 滨海新城板块 （成熟的生活设施配套，较为丰富的产品供应, 与本案相近的区位） （港口经济贸易区，为连云区重点发展的沿海商务办公区，与本案相近的区位） 住宅部分将会与本案形成一定的竞争关系 办公部分将会对本案相关产品造巨大威胁 （新兴板块，区域内现有开发项目较少） 本案除商业部分面临的市场环境较为宽松外，住宅产品在配套方面不如墟沟主城及开发区板块；办公类产品在区位功能规划、客源方面不能与滨海商务板块相抗衡，处在三大板块的夹攻之下，但板块自身内部现有住宅开发项目较少，内部市场竞争环境相对宽松。 第三章 产品定位初步建议 住宅部分定位思考 地块附近有排污量较大的碱厂（预计7、8年后搬迁）、规划中的垃圾场及生活设施配套不足等可能会对客户购买心理产生抗性的不利因素，但从市调结果来看，与本案属同一区位的瀚海国际二期、滨海花园等项目去化情况普遍较快，说明消费者对本区域发展前景普遍看好，加之新区政府、检察院等行政单位的入驻（今年年底）以及文体中心、实验学校等规划的逐步得到落实，将会进一步推动本区域的发展。 因此本案从外部环境层面来看，有利有弊，但总体来说利大于弊，在综合考量了区域功能定位、区域市场供应状况以及现有房源去化速度等因素之后，我们认为本案住宅部分若能在产品自身品质上下足功夫，以品质弱化外部环境的不利因素，加之项目自身的较小体量，则入市后的去化风险可降至最低。 目标客群描述 具备一定经济实力，但资金实力并不雄厚，价格敏感度较大，高性价比楼盘往往是他们追逐的对象； 对生活品质有一定要求，乐于创造新生活； 此类客户普遍比较理性，认可滨海新城区的未来发展前景； 以首次置业为主； 客户定位 目