镇江金山7-2地块项目市场调研情况.及实施建议修改稿.doc

镇江金山7-2地块项目市场调研情况及实施建议 一、市场调研情况 1、2007-2011上半年镇江市区商品住宅实现销售情况分析 2007年镇江市区(京口区、润州区、丹徒区、丁卯区)累计实现商品住宅销售161.38万㎡，销售13912套； 2008年镇江市区(京口区、润州区、丹徒区、丁卯区)累计实现商品住宅销售113.43万㎡，销售9521套； 2009年镇江市区(京口区、润州区、丹徒区、丁卯区)累计实现商品住宅销售263.43万㎡，销售21785套； 2010年镇江市区(京口区、润州区、丹徒区、丁卯区)累计实现商品住宅销售151.36万㎡，销售12744套； 2011年1～5月，镇江市区(京口区、润州区、丹徒区、丁卯区)累计批准商品住宅销售70.82万㎡。截止5月末，镇江市区商品住宅可售面积为147.92万㎡。1～5月镇江市区累计实现商品住宅合同销售4133套，合同销售面积50.35万㎡，镇江市区普通商品住宅销售均价目前为7331元∕㎡(不含类别墅及别墅)，独立别墅售价目前为14000～16000元∕㎡，联排别墅售价目前为11000～13000元∕㎡，叠加别墅售价目前为9000元∕㎡左右。 2、镇江市区截止5月末独立、联排、叠加别墅可售存量房源情况分析 (1)金山板块(润州区)：在售楼盘2个，联排别墅可售存量7套、叠加别墅可售存量27套，面积区间157～200㎡，联排销售价格为11000-12000元∕㎡；叠加销售价格为8000-9000元∕㎡ (2)滨江板块(京口区)：在售楼盘3个，联排、叠加别墅可售存量54套，面积区间141～280㎡，价格区间8900～13000元∕㎡； (3)学府板块(京口区)：在售楼盘3个，联排、叠加别墅可售存量218套，面积区间155～388㎡，价格区间8900～11500元∕㎡； (4)丁卯板块(丁卯区)：在售楼盘4个，联排、叠加别墅可售存量59套，面积区间180～250㎡，价格区间7800～11000元∕㎡； (5)南徐板块(京口区)：在售楼盘3个，联排、叠加别墅可售存量189套，面积区间152～275㎡，价格区间9600～15000元∕㎡； (6)丹徒板块(丹徒区)：在售楼盘11个，独立、联排、叠加别墅可售存量377套，面积区间180～490㎡，价格区间5600～15000元∕㎡。 上述合计可售存量房源924套。 3、与本项目类似的高档楼盘存量及销售单价情况分析 (1)亚东·朴园(南徐板块)20套220275㎡联排别墅1套152㎡叠加别墅㎡套㎡别墅20套左右141、190、250㎡联排别墅27套1㎡叠加别墅10套183㎡叠加别墅8套166㎡联排别墅叠加别墅元/㎡联排别墅13000元/㎡元/㎡ 1、由于地价和房价水平相对较为合理，镇江房产市场自2010年国家调控后房价并未大辐波动，成交商品房自住型需求占比较大，政策力度影响相对较弱。 2、 镇江与一、二线城市相比，调控政策相对宽松，所承受的监管压力与和舆论压力远低于一、二线城市，同时由于房地产市场泡沫较少，政策影响力度相对较小。 3 、镇江不属于政府出台限购政策的房价上涨过快的城市，同时由于处于沪宁线价格洼地，未来存在较大机会。 4、大东项目（招商地产）有高层、联排及花园洋房，其中联排总体量约7万m2左右，预计2012年的8月左右销售，预计销售单价为18000-20000元∕m2（别墅类产品可能是面临长江，景观较好，目前正在做规划方案），万科·蓝山、江山名洲、亚东·朴园等与本项目有竞争力的楼盘2012年的预推盘量均在3-5万m2。 5、上述几个高档竞争性楼盘未来总计约有40万㎡的推盘量，预计3-5年左右去化，别墅类楼盘的销售仍将激烈的。但金山片区目前只有本项目一个高档别墅类楼盘，对于金山片区未来会是销售机会点。 三、建议 1、着力控制本项目风险点，抓住机会点，尽快落实公司注册、开发资质申报、项目方案设计等前期工作。 2、在项目规划设计方案上花大力气研究，产品建议以联排、叠加类为主，另外适当配置带电梯的多层花园洋房及合理的布置商业，产品必须有竞争力。 3、充分利用该项目紧邻金山湖风景区的特点及镇江人喜“水”的偏好，着力打造亲水文化牌，充分利用本项目控规条件中水景规划要求，努力设计出亲水住宅，做好景观、绿化的设计。 4、该项目最终应以金山及金山湖风景区这一独特风景资源为主力卖点。在规划方案上，交通组织设计、环境绿化设计、停车位设计、小区智能安保系统设计、太阳能光伏设计、低碳环保设计等应全面综合考虑，作为辅助卖点。另外，镇江人对小区环境尤为重视，根据镇江政府的相关规定，环境方案设计应与规划方案同时进行，环境方案需报批。 5、本项目总体风格应考虑周边建筑情况，建议采用新东方风格(中西合璧风格)，户型面积联排以140～290㎡(送地下室)为宜，叠加以