房地产设计、工程、成本、营销、客服全程精细化风险危 机化解与产品质量及品牌形象提升2013年工程管理.pptVIP

房地产设计、工程、成本、营销、客服全程精细化风险危机化解与产品质量及品牌形象提升 2013-08 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 投诉隐患及风险防范评估要点 投诉及风险隐患 销售说辞 销售资料 现场展示 广告宣传 规划设计 投诉隐患及风险防范评估要点 销售资料评估要点 发出的媒体广告：广告牌/报纸/电视/电台内容是否有错误诱导成分 五证是否完备 用于派发的售楼资料：内容准确程度，有否不确实和夸大成分，有否敏感法律问题，是否有做好声明提示 商业/公共/教育配套承诺和可实现性是否一致、确定 认购书/买卖合同/补充协议等 各户型面积数据是否完成合法的测绘手续，和销售资料户型图是否全部一一对应到位和清晰准确 各类公示公约的准备内容和公示安排 投诉隐患及风险防范评估要点 现场展示评估要点 交楼标准清单与交楼标准房内容核对 参观区内敏感区域提示标牌设置是否到位，内容准确 样板房是否有整体提示，提示语是否准确、字体/位置是否醒目 对房屋结构与交付标准不符之处、随屋附送或不属于交付范围的物品等是否有特别提示 沙盘、模型 提示语是否有、是否准确、字体/位置是否醒目 若标有比例尺，比例尺是否准确 建筑物的朝向/间距、绿地、景观、后期开发用地、周边道路/环境/配套等标识是否准确 对后期开发用地、市政规划道路、市政规划设施等是否有特别提示 投诉隐患及风险防范评估要点 规划设计评估要点（1） 是否存在后期规划指标调整，增加建筑面积或减少了绿地，与前期广告宣传资料不一致 是否存在小区公共设施、活动场所的调整与前期宣传不一致 变配电房、水泵房、垃圾转运站等配套设施的位置、可能的影响在销售时是否明示 重点复核规划变更调整是否通过政府变更许可 新的规划是否与销售总图、模型、广告以及合同附图矛盾 通过政府审批的规划有无未满足控规要点的设计 投诉隐患及风险防范评估要点 规划设计评估要点（2） 小区临高架路、高速公路、城市干道等噪音源侧的外窗是否考虑了降噪隔音措施 使用功能完备。如缺少晾衣地方、室外空调机位、厨房/阳台缺地漏，入户雨棚太小无法遮雨等问题 重点复核设计中容易忽视的部分强条 车库净高≧2.2米、车道最小宽度等。未满足国家规范的，不能计入车位数量统计及按车位销售 卫生间不应置于下层住户的卧室、起居厅及厨房的上方 厨房卫生间内排水横管下表面与楼地面净距≧1.9米 无阳台或平台的外窗的窗台距楼地面的净高小于0.9米时，应设防护设施（备注：窗台的净高以及防护栏杆的高度均应从可踏面起算并保证净高0.9米） 投诉隐患及风险防范评估要点 规划设计评估要点（3） 项目经济技术指标复核 三大要素：容积率、绿地率、停车率。并要注意分期与整体的各类指标差异 容积率不要低于规划要点的规定 绿地率不要高于规划要点的规定 停车率不要高于规划要点的规定 重点复核如下户型平面：首层、顶层、转角单元、结构转换层、设备转换层、建筑立面与标准层有变化层的平面、平立面有变更的户型 算不算未按期交付商品房?千万赔偿该不该给？ 案由： **花园别墅业主于2010年6月30日到认购两单元收楼，却发现房屋与自己记忆中的交楼标准不符（其记得的“清水房”实际是“毛坯房”），于是找到开发商，在交涉过程中业主核实到手中合同与原合同存在变更的条款，开发商一方同意按“清水房”标准交楼，并表示这施工期间的物业费由开发商承担，业主就此等待，但在2013年1月收到法院讼状，原来业主被物业公司以拖欠物业管理费告上法庭。业主在气愤之下，向媒体、律师同时到现场求证，并准备向法院对开发商延期交房索赔2000万元…… 原因分析： 1、部门衔接出现问题，没有核控措施； 2、没有及时通过通知方式弥补上述衔接出现的问题； 3、对于延期交房风险的认识不足。 面临风险： 延期交房按总房款每天万分之五支付违约金。 解决过程： 双方进行庭前调解，开发商支付了500万元补偿。 经验教训： 全员培训。 链接件铆钉规格过小（3㎜） 铆钉为铝质，强度低 连接窗扇与连接铁件的铆钉断裂，导致窗扇脱落 1、楼梯平台消防栓 问题描述：颐地轩一楼地下室过道门洞高度约为160CM，严重影响居住感 受，与样板间差异较大。 处理措施：将此处地梁降低至门洞高度符合规范要求。 损失最大的个案 损失最大的个案 “以客户为导向”的施工管理体系 前线体验，意识教育 模拟验收制度(售前\施工过程\交付前) 产品缺陷整改预防评估操作办法 月季度施工单位工程质量及安全文明评比 设置出错率管控指标 工程技术质量标准化(包括流程) “客户”预体验(工地开放日) 责任跟踪制 工程质量客户满意