天津市物业项目经理考试提纲.doc

PAGE PAGE 1 天津市物业管理项目经理考试提纲 《物业管理概论》 1、物业管理的定义：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 2、物业管理的起源：19世纪60年代的英国。 3、中国物业管理的起源：1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。这是中国第一家物业管理公司，距今29年。 4、2003年6月8日国务院颁布《物业管理条例》。 5、物业管理的分类： 按照用途划分为：普通住宅小区物业管理；高层楼宇物业管理；写字楼物业管理；饭店物业管理；商场物业管理；公寓别墅物业管理；工业厂房及仓库物业管理；会所物业管理；停车场物业管理；医院物业管理； 6、物业管理行业的本质是以准公共服务为核心产品的商业活动，特征是：公共性和综合性；广泛性和差异性；即时性和无形性；持续性和长期性； 7、物业管理的项目管理是在物业管理区域内，物业服务企业运用物业管理专业知识、技能、方法，使用物业管理专用技术设备，为了使物业管理项目能够实现合同所要求的质量标准，在限定的环境、时间和费用等约束条件下，所进行的全面组织、规划、控制和协调。 8、物业管理项目经理是物业服务企业对物业管理项目实施管理和服务的全权代表，是物业管理区域内管理和服务的组织者和责任人，物业管理项目经理是由物业服务企业委派，对具体物业管理项目实施管理的负责人，作为物业管理项目经理是物业服务企业法人派出的代表，在项目上的代理人。物业服务企业不直接对物业管理项目负责，而由物业管理项目经理在授权范围内对物业管理项目负责。项目经理是物业管理区域内，物业管理过程中所有工作的主要负责人。项目经理既要实现约定的物业管理目标，又要承担项目管理的经济目标、安全目标。 10、直线制组织结构的特点：项目经理亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，只设职能人员和协助主管人员。优点：集指挥和管理职能于一身，命令统一，责权统一，行动效率高。缺点：横向协调配合困难，不利于沟通信息，有些问题各部门要向直线领导机构和人员请示报告后，才能处理，影响工作效率。 11、直线职能制的优点：既能发挥职能机构专业管理的作用，有便于领导统一指挥。缺点：组织机构较为繁琐，不利于一专多能，人员相对臃肿。 12、如何按需设置机构？ 管理对象：规模、复杂的程度；管理要求：专业化水平、管理水平；管理原则：统一领导、分权管理、精干高效； 13、设置机构的组建步骤？ 根据物业服务企业中标的管理方案确定管理任务和组织形式；确定项目管理的层次，设立职能部门与工作岗位；确定人员、职责、权限；由项目经理根据“项目管理目标责任书”进行目标分解；组织有关人员制定规章制度和目标责任考核、奖惩制度； 《内外部制度的建立》 1、物业管理制度建立的意义：1物业管理区域内法治化、规范化建设的需要；2规范服务人员的需要；3规范企业内部各部门的需要； 4规范区域内业主和物业使用人的需要；5协调物业服务企业和社会各组织的需要。 2、物业管理制度制定的原则：依法守约、以人为本、严肃稳定、创新改进。 3、项目物业管理内部管理制度的内容：1人力资源；2财务管理；3物资采购供应；4档案管理 4、各类应急预案：1消防灭火；2防汛抢险；3紧急停电事故；4紧急跑水、漏水事故；5电梯故障（困人）6气体燃料泄漏；7公共卫生突发事件；8地震紧急 《公共法和风险规避》 1、债的分类：合同之债；侵权行为之债；不当得利之债；无因管理之债；缔约过失之债。 2、侵权行为构成的要件：侵权行为（事实发生）；损害事实；侵权行为和损害事实之间存在因果关系；过错（故意或过失） 3、合同条款包括的内容：当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款和报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方法。 合同法案例： 王某2000年1月入住某小区，自入住之日起只向物业公司交纳了2000年1月至2001年1月的物业管理服务费，从2001年2月至今以物业公司服务不到位为由，拒不交纳物业管理服务费，物业公司能否起诉王某要求其支付物业管理服务费？物业公司实际可以得到多少物业管理服务费？业主拒交物业管理服务费，物业公司能否把电梯停运？ 不能停运电梯，公共性服务，易激化矛盾 案件结果：起诉之日前两年内的物业管理服务费获得支持。起诉时效：2年 4、保管合同的法律特征：实践性合同；原则上无偿合同；不要式、双务合同；保管合同仅转移标的物的占有，而非保管人取得所有权和使用权。 5、保管人的义务：给付保管凭证；妥善保管；亲自保管；不得使用或者许可他人使用保管物；危险通知；返还保管物。 6、寄存人的义务：付保管费和偿还必要费用；告知义务；声明义务（寄