01投资性房地产.ppt

第一章 投资性房地产 第一节 投资性房地产概述 第二节 投资性房地产的确认与初始计量 第三节 投资性房地产的后续计量 第四节 投资性房地产的转换、处置及披露 第一节 投资性房地产概述 一、房地产的涵义和特点 （一）房地产的涵义 （二）房地产的特点 一、房地产的涵义和特点 （一）房地产的涵义 （二）房地产的特点 1.房地产物质形态的不可移动性 2.房地产价格的地域性 3.房地产业是城市型产业 4.房地产商品的使用周期长、价值量大 5.房地产市场与商业活动紧密相连 二、投资性房地产的概念和特点 （一）投资性房地产的概念 （二）投资性房地产的特点 1.投资性房地产是一种经营性活动 2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产 3.投资性房地产有两种后续计量模式 三、投资性房地产的适用范围 （一）已出租的土地使用权 已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。 （二）持有并准备增值后转让的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。 注意： 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产 （三）已出租的建筑物 已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 企业在判断和确认已出租的建筑物，应当把握以下要点： 1.用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。 2.已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。 一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物，通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。 3.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 此外下列项目不属于投资性房地产： 1．自用房地产 2．作为存货的房地产 投资性房地产与一般房地产的区别 它们之间最大的不同在于是否以获利为目的。投资性房地产持有的目的在于获取利益；而一般房地产通常用于自用或作为存货，并不进行出售和出租。 第二节 投资性房地产的确认与初始计量 一、投资性房地产的确认条件 1.与投资性房地产相关的未来经济利益很可能流入主体； 2.投资性房地产的成本能够可靠地计量。 二、投资性房地产的初始计量 （一）初始计量的原则 （二）入账成本的构成 投资性房地产的取得渠道不同，相应地投资性房地产的入账成本的构成也会不同。投资性房地产的取得渠道有如下几种： 1.外购 2.自建 3.其他方式 1.外购方式 在采用成本模式计量下，外购的土地使用权和建筑物，按照取得时的实际成本进行初始计量 外购的投资性房地产，按购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，作为入账价值的实际成本。 在采用公允价值模式计量下 企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目，按照外购的土地使用权和建筑物发生的实际成本，计入“投资性房地产——成本”科目。 【例1】20×8年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。3月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。4月5日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计1 200万元。假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量。 甲企业的账务处理如下： 借：投资性房地产——写字楼 12 000 000 　　贷：银行存款 12 000 000 【例2】沿用【1】，假设甲企业拥有的投资性房地产符合采用公允价值计量模式的条件，采用公允价值模式进行后续计量。 甲企业的账务处理如下： 借：投资性房地产——成本（写字楼） 12 000 000 　　贷：银行存款 12 00