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第十一章（2） 契税法 一、征税对象 　 契税的征税对象是在境内转移土地、房屋权属这种行为。学习这部分内容，注意与土地增值税征税范围的交叉之处。契税征税对象具体包括以下具体情况： 1、国有土地使用权出让 国家向土地使用者出让一定年限的使用权，使用者向国家缴纳土地使用权出让费。缴纳契税，但不交土地增值税。 2.国有土地使用权转让 土地使用者以出售、赠与和交换或者其他形式就将土地使用权转移给他人，不包括农村集体土地承包经营权的转移。不仅要缴纳契税，还应交土地增值税。 3.房屋买卖（符合条件的还需交土地增值税），几种特殊情况视同买卖房屋： （1）以房产抵债或实物交换房屋：由产权承受人，按照房产现值缴纳契税。 （2）以房产做投资或做股权转让：由产权承受人，按照房产现值（评估价）缴纳契税。 但以自有房产作股投入本人独资企业，产权人和使用人未发生变化，不需要办理房产变更手续，不需要缴纳契税。 （3）房屋拆料或翻建新房：房屋产权变更，需要办理产权变更手续，照章纳税。 （4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，应缴纳契税。 4.房屋赠予。发生产权转移，缴纳契税。房屋继承和赠与，属于无偿转让行为，不征收土地增值税。个人赠送房屋，不征收营业税；单位赠送房屋，应视同销售不动产增收营业税。 　以获奖方式承受土地、房屋权属的行为，应由产权承受方在办理产权交易和产权变更登记手续时，缴纳契税。 5.房屋交换缴纳契税。单位之间进行房地产交换还应交土地增值税，但个人之间互换自由居住用房产免征土地增值税。 6.承受国有土地使用权支付的土地出让金 　　 对受国有土地使用权支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。 【例题】下列各项中，应当征收契税的有（　）。（2005年） 　A.以房产抵债　　B.将房产赠与他人　　 C.以房产作投资　　D.子女继承父母房产 　　 　　【答案】ABC 二、纳税义务人与税率 （一）纳税义务人 　　契税的纳税义务人，是境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。单位包括内外资企业，事业单位，国家机关，军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员。 　　【例题.判断】境内承受转移土地、房屋权属的单位和个人为契税的纳税人，但不包括外商投资企业和外国企业。 （ 　） （二）税率 1、契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%～5%。 2、重庆市契税税率：3%。重庆市对个人购买住宅契税征收进行规范，购买普通住宅，暂按3%契税税率减半征收，即实征1.5%。 渝财农税（2003）5号文：普通住宅：税率为1.5％；其它：税率为3％。 三、应纳税额的计算 （一）计税依据 　　 契税的计税依据是不动产的价格。依不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情况： 1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。其中，国有土地使用权出让，其计税依据为成交价格，按照以下几种情况确定：  （1）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其它经济利益。 （2）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内 （3）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用 （4）已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税 2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定； 3.土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据；房产价格相等时，免交契税；交换价格不相等时，又多交付货币、实物以及其他经济利益的一方缴纳契税。 【例题】居民甲某有四套住房，将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务；用市场价值70万元的第二、三两套两室住房与丙某交换一套四室住房，另取得丙某赠送价值12万元的小轿车一辆；将第四套市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为3%，甲、乙、丙纳税契税的情况是（　）。（2006年） 　　A.甲不缴纳，乙30000元，丙3600元 　　B.甲3600元，乙30000元，丙不缴纳 　　C.甲不缴纳，乙36000元，丙21000元 　　D.甲15000元，乙36000元，丙不缴纳 【答案】A。甲不用缴纳契税；乙