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产权式商铺投资模式引发的群体性纠纷探析 09-10-22 13:20 发表于《南京律师代理》 分类未分类 一、概念、基本的运作模式、存在风险。 这里所谓产权式商铺投资模式是指房地产开发商将自己开发的大型营业用房分割成一个个小面积一般为20-30平方米的单元进行出售各单元间没有进行物理空间分割或无永久分割围护结构分别由不同的投资者根据自身的实力购买再集中交由相应的经验管理公司统一经营、统一管理投资者按支付房款的数额及约定的固定比例取得收益的房地产开发模式。一般采用开发商将自己所开发的商铺分块出售给投资者由投资者再将自己购买的商铺返租给开发商开发商再将整个商场租赁给他人经营经营商家支付租金给开发商由开发商向投资者业主支付固定租金的方式。此外开发商为规避一定的风险往往采用开发商出售商铺给投资者后由另行注册一独立的经营管理公司负责向投资者承租或者与投资者签订委托招租协议或投资者授权的形式由注册经营管理公司经营等变通方式实施。但其实质均是先分块销售后整体对外经营投资者按约定取得固定收益。 这种模式在香港比较风行。国内兴起于广州、深圳等沿海发达城市随后流传全国。与传统商铺投资方式相比具有不可比拟的优势。一方面产权式商铺将大型商铺分割为若干铺面从根本上降低了投资者的置业门槛使得中小投资者有了投资机会从而加大了楼盘的销售及资金回笼的速度另一方面通过集中经营克服了小投资者分散经营、不利于商气培育的缺点从而分散各自为战带来的经营风险。 近年来在楼市竞争激烈的情况下各地的房地产开发商为求能在最短时间内销售出所有已开发和待开发的产品加速资金滚动谋取利益大量使用这一方式销售楼盘。目前回报率为每年6至11不等返租年限也从3年至10年不等。 但由于这种整个环节是环环相扣紧密联系的其涉及的主体众多且主体各自的利益不同、风险不同任何一环出现问题都容易使整个环节出现问题甚至产生崩盘。在分块售出之后开发商由于不再是所有者面对几百家商铺无权进行统一经营在缺乏一定商业氛围的情况下很有可能导致许多卖场经营混乱、经营恶化的后果并会引发开发商和承租人、业主间的冲突进而演??成商业地产领域的纠纷。从发达国家的经验看一般没有将商业地产分割销售的做法都是只租不售这样有利于商业的整体经营和管理。但是在房地产市场发育比较成熟社会信用度高购房置业者比较理性的地方比如香港这种方式也是可行甚至一定程度上促进了经济的发展。 恰恰相反国内因社会信用度不高置业者往往不是理性购房特别 是房地产及相关的法规不是很完善、对市场缺乏有效监管的情况下这一运行模式的弊端就尤其突出。如一些开发商为了销售向中小投资者承诺将售出的商铺由开发商返租许以高额的投资回报甚至承诺在一定期限内回购投资者购买的商铺。而现实中由于商气培育、恶性竞争的原因实际不可能达到其承诺的回报率致使不能按时足额给付租赁费甚至有的开发商迫于资金回笼的压力不得不通过“售出返租”的形式把一块块地产分售给中小投资者卖完后一走了之使整个环节出现问题从而引发纠纷。 二、此类群体性纠纷的社会特点。 如前所述这种房地产开发的运行模式涉及利益主体众多涉及房地产买卖、租赁以及商业经营等多个环节其任何一环节出现问题将导致纠纷的发生决定了其纠纷具有以下特点 1、主体的多样性。这种模式中涉及开发商、购房户小业主、经营管理公司开发商或开发商另行注册的公司、实际承租人等各种利益主体。同时一个楼盘的购房户小业主往往又涉及数十户、甚至数百户人数众多。 2、纠纷的突发性。如前所述这种模式任何一环出现问题都将使整个环节出现问题。而哪一环节、哪一时间出现问题往往是无法客观预见更是无法有效控制的从而使得该类纠纷具有一定的突发性、不可控性。 3、群体性。这种模式下开发商为降低投资门槛产权往往被分割得极小一楼盘往往会出售给数十位、甚至数百位不同业主。特别是返租经营方式中业主购买的是非独立商铺的情况下而且这种经营方式一旦产生矛盾各业主是无法独立进行经营的进而引起全体业主卷入该纠纷具有群体性。 4、业主内部意见的不统一性。这种模式下各业主的商铺是无法独立进行经营但一楼盘往往会有数十位、甚至数百位不同业主由于各业主的文化、意识、经营理念的不同特别是经济承受力的不同导致在处理纠纷中对同一处置方案往往不能达成一致意见影响纠纷的处理。 5、法律?叵蹈丛有浴Ｕ庵帜Ｊ缴婕胺晒叵蹈丛又饕强⑸逃牍悍炕У姆课萋蚵艄叵稻芾砉居胍抵髯饬薰叵导拔凶饬薰叵稻芾砉居肷碳壹渥饬薰叵狄抵鳌⑸碳摇⑽锕艿奈镆倒芾砉叵狄抵髂诓课锶跋嗔谌ü叵狄约安糠忠抵饔胍械牡盅航杩睢⒖⑸逃胍械牡１９叵档取６饩鼍婪淄嵘婕捌渲兴械墓叵档娜隙袄嫫胶馐指丛印?6、处置的复杂性。这种模式下涉及主体多各主体之间的利益有 时又存在冲突法律关系复杂。使得这种方式的纠纷解决过程中必须要求所有参与主体充分照顾其他主体的利