水岸小镇物业经营管理项目可行性分析研究new.pdf

第一章总论 第一章 总论 1．1论文研究的意义 2010年自治区党委书记胡春华提出的“打造一流首府城市、建设一流首府经 济”的要求，市委、市政府根据“一核双圈一体化”战略部署，提出全面打造如 意总部基地，并明确提出了“一街五区”的新区建设思路。水岸小镇项目是政府 打造的“一街五区’’中的核心地带，被建设中的一街五区所包围，所谓“一街”就 是水岸小镇南沿的机场路，内蒙古自治区、呼和浩特市两级政府致力于把这条路 打造成为具有一流水准的景观大道、迎宾大道，成为自治区首府的“区门第一 街”。“五区”是新区的5个功能区块：一是火车东站周边的交通枢纽综合功能 区；二是如意开发区的行政商务金融中心区；三是机场周边的空港物流区；四是 高职园区及周边的教育产业区；五是以内蒙古党校新址为中心的大小黑河之间的 滨河新区。其中交通枢纽综合功能区和行政商务金融中心区是小镇的邻居型区域。 水岸小镇项目由内蒙古长融房地产开发有限公司(隶属于呼和浩特春华水务 开发集团有限责任公司)开发，同时集团公司成立全资子公司——呼和浩特春华 物业服务有限责任公司，对水岸小镇项目的物业进行管理。 本研究试图通过综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理 性，服务品质上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为呼和 浩特春华物业服务有限责任公司决策提供科学依据。 1．2物业管理的发展现状及趋势 物业管理起源于19世纪60年代的英国，当时由于英国工业大发展的需要， 大量的非城市人口涌入城市，出现了房屋租赁。为了保护这些租房者的权利，需 要出台一套行之有效的管理方法，于是乎专业的物业管理便出现了。从此以后， 这种特殊的管理模式——物业管理开始传遍世界各地，并且受到各国的普遍重视。 到了20世纪，很多发达国家(如美国)开始推进居民住宅与住宅环境建设，促使 物业管理得到了更大的发展、完善并转入现代化管理的方向。 1981年，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正 式成立。它的成立，标志着我国物业管理迈出了第一步。之后的二十多年来，物 第一章总论 业管理发展相当迅速，从大城市到中小城市都在不断探索并开始建立物业管理公 司，从沿海到内陆，从南到北。在各大城市的住宅建设不断加快的趋势下，样板 区、公寓、住宅小区、别墅、写字楼、商业区如雨后春笋，拔地而起，物业管理 这种特殊的综合管理方式，在国内房地产发展的趋势下已经越来越不可缺少。物 业的管理未来势必走向市场参与竞争，物业管理的职能也将不断向社会化发展， 而涌入国内市场的境外物业管理企业，将会使物业管理市场竞争更加地激烈，优 胜劣汰的规律将进一步显现出来。 从国家政策上看，国家的“十一五规划建议”提出“积极发展就业容量大的 劳动密集型产业、服务业”，“倡导人与人之间和睦相处，创建和谐社区”，“积极 发展社区服务等方面的需求和具有发展潜力的产业”等；《新物业管理条例》、《物 权法》的相继出台，表明了国家对物业管理行业的重视，规范了物业管理市场的 同时，也保障了物业管理行业的健康发展。 从市场的需求来看，最近几年，城镇居民可支配收入年增长11％左右，我国的 年均经济增长也保持了11％左右的增幅。房地产市场的蓬勃发展，拉动了市场的需 求，从而为物业管理企的发展创造了有利的条件。 从物业管理行业的发展趋势来看，经过这些年的不断发展，物业管理作为一 种新的产品已经被社会所接受并认同，产业化、市场化发展是物业管理的必然趋 势。随着环保节能技术、网络信息技术的发展，对物业管理服务品质的需求也不 断提高。 21世纪，物业管理行业在我国呈现出非常活跃的发展趋势，随着国家对物业 管理法律、法规的颁布实施，物业管理市场的大环境已经逐渐成熟。据统计，全 国物业管理企业己达到4万家左右，从业人员超过350万，行业产值超过百亿元， 并以每年15％以上的幅度递增。所以，物业管理企业在我国有着巨大的发展空间。 1．3项目背景 按照原自治区党委书记胡春华提出的“建设一流首府经济、打造一流首府城 市”的要求，市委、市政府根据“一核双圈一体化的战略部署，如意总部基地 孕育而生。 如意总部基地规划面积约11．6平方公里。以如意工业园区为核心区域，北至 新华大街，南至鄂尔多斯大街，西至二环东路，东至哈拉更沟。 如意总部基地突出金融中心、行政中心、商