成都某商业总部基地项目投资可行性调研报告PPT培训课件.ppt

成都项目可行性报告;目 录;报告需解决的问题;1.1 成都城市印象;2.1 成都项目投资建议;3;拟投资项目周边住宅情况;3.1 成都投资宏观环境;　;工业化率;成都宏观经济分析; 2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近600平方公里的“中心城区” 这意味着成都将以多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡—体化转变。 主城区建设用地的发展将以中心城区为核心，向东、南、北重点发展，依托新都、青白江、郫县、温江、双流东升、双流华阳、龙泉驿等六个区市县，重点发展东部新城、南部新城和北部新城，形成新的城市架构。 ;北部新城：是商贸、物流、文化输出的重要基地； 南部新城：是中心城对外经济延展的重要经济板块，以高端产业和新型城市功能为主。 西部新城：是成都上水和水网密集地方，为中心城提供更高端化、专业化和现代化的配套服务。建一核两带田园网络，西部新城界线再往西放开，把友爱镇、安德镇纳入新城建设；结合温江、郫县的定位，将几十所大学也纳入新城发展中。 东部新城：是中心城人口疏解和产业转移的承接地，产业主要是都市工业，含汽车、相关食品、电子原件、医药以及观光农业。将北部龙泉山纳入新城建设，打造龙泉旅游。在道路规划方面因纵向道路较少，启动南北干道。第二产业发展方面以汽车制造带动工程机械发展，将之作为中国西部国际车城考虑。起步区的范围要扩大，将十陵、西河打造成汽车贸易区，另还可考虑汽车娱乐发展。;城市地铁交通规划;成都2008年上半年土地市场分析;土地市场整体结构性变化明显，住宅及商住混合用地明显减少，商业用地略微放大，工业用地猛增。 供给：商住用地为6657.83亩，占总供给的43.37%，同比下降22.2％；商业用地供给2149.78亩，占总供给的18.37%，同比增加29.3％，且主要分布在双流、新都及高新区；工业用地供给6796.83亩，占总供给的38.26%，剧增15倍以上，主要分布在双流、新都、新津、高新区等地。 成交：商住混合用地和工业用地占成交土地主流，工业用地猛增商业用地微增，分别占53.45%和36.83%。;总成交金额103.89亿元，平均价格为78.28万元/亩。同比分别下降了64.91％和82.97％， 主要原因是成交了大量的更低价格的工业用地。 ;1.1 成都住宅市场分析;3、供求关系逆转 2007年还是供不应求，进入2008年后供求关系迅速转化，供销比达到1.9，供过于求的矛盾明显； 市场供应量持续加大，成交量急剧下滑，供需矛盾显现； ;二、成都楼市是持续下滑，还是峰回路转？ ;三、成都楼市投资机会是否到来？ ;4、成都楼市未来2009年-2011年房价走势很难低于在售房价 以2008年较低的土地楼面地价来看，4500-6000元/㎡之间就是低价，目前购房等于或低于这个价都是机会。 ;地震对成都楼市的影响;高层建筑将面临销售价格回落，多层具备进一步提价的市场潜力。购房人群在地震后倾向选择联排别墅与多层住宅，这意味着在未来6个月市场恢复阶段，低密、多层将引领市场复苏。 地震加重了购房者观望心态 ;信息来源：焦点房地产网问卷统计（1270 份）;1、震后优惠的贷款条件和费用减免，加上危旧房换房需求，将释放成都住宅市场的刚性需求； 2、地震后，成都本地及省内二三线城市的客户群将成为主力。 3、二手房市场产生分化，旧城改造机会凸现； 4、低密度花园洋房、别墅和多层抗震需求提升，高层住宅单位将受到考验，市场格局将产生调整； 5、地震给购房者心理需求变化除了物业类型因素外，地域因素成为最重要的原因。城西城北影响较大，城南、城东影响稍小，显示客户对地震方位的心理顾虑。城南成购房主流区域，选择作为城东购房目标区域超过了城西；在郊县中，双流航空港和龙泉选择比例较高，而位于城西、城北的温江、郫县选择比例都不高。 ;成都工业物业市场分析;1.成都市高新技术产业开发区(南区/西区) 2.成都经济技术开发区;项目情况：05年底开发，占地约230.41亩，总建筑面积12.07㎡，其中厂房10.25万㎡，容积率1.08。本工业园主要由模具厂房区、机械加工厂房区及IT产业厂房区三个生产区组成，另配有综合管理办公大楼和职工食堂。 招商情况：租金均价18元/月· ㎡，其中一层20元/月· ㎡；物业费1.2元/月· ㎡；引进企业21家， 空置厂房2.14万㎡，出租率达78%。;项目名称;天府创意产业园;预测值根据项目施工进度和项目规划计划;青羊工业总部基地是较早开发的总部项目之一，依托周边产业和内部园林绿化，1、2期仅剩3万平米，成交率达78.6%； 火炬动力港依托区位优势，销售情况好，成交率达97.6% 空港总部基地2008年4月开盘，受宏观环境和地震影响，销售情况