成都高投国际大厦写字楼项目营销策划报告-113页PPT培训课件.ppt

市场价格 08年4月，浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园和俐马花园的带动下，开创历史新高水平，达到了7.4万元/平米的高价；御翠园供应充足，预计未来浦东的成交均价仍将在高位运行； 从供应量看，在3月份的集中放量后，4月份没有新增供应，未来别墅将不会有大规模新增供应的集中上市； 从成交量看，受到3、4月份新增供应的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的增长，并成为整个上海独栋市场的热点； 从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，4月份成交价格进一步提升，达到7.4万元的高位运行； 虽然受到3月供应迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供应很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧； 市场结论 第三部分 浦东独栋别墅竞争市场分析 概念表现1 概念表现1 概念表现1 概念表现1 概念表现1 延展表现 延展表现 概念表现延展 延展表现 其他延展 概念表现2 概念表现2 概念表现3 概念表现3 4－3 推广费用控制 类型说明 权重（％） 时效 户外 户外看牌、路名牌广告 15％ 长时效 报媒 商报、晚报 25％ 即时性 网络 搜房、写字楼网、项目单独网页 5％ 长时效 电视、电台 成都电视台、川台、省外 5％ 即时性 物料 楼书、户型页、沙盘模型 10％ 长时效 卖场（不含土建） 销售中心装修、样板房装修、物业管理 25％ 长时效 定向 杂志、DM直邮 5％ 即时性 办公 电话、水电、物业管理、打印复印 2％ 长时效 公关（礼品） 礼品、营销活动、客户维系活动 3％ 即时性 不可预计 媒体公关、危机公关、风险预备 5％ 即时性 阶段工作说明 权重（％） 形象传播期 户外看牌公布项目信息、卖场装修准备、办公设备运行、模型制作、广告设计准备 40％ 亮相销售期 路名牌广告、少量报媒、网络推广、DM单、卖场完成、模型完成 20％ 持续销售期 报媒广告、产品推介活动、楼书、DM直邮 10％ 销售爆发期 报媒广告、杂志广告、客户活动、礼品 15％ 尾盘销售期 商业模型准备、广告设计准备、商业活动准备 10％ 不可预计 客户公关、其他物料 5％ 备注 以上推广费用计划执行案制订时，均在计划范围内85－90％制订计划 产品核心价值 产品附加价值 产品创新价值 产品延展价值 从市场寻找规律 从市场学习经验 从市场追求差异 从市场发现机会 客户购买心理 客户消费习惯 客户潜在需求 客户期待愿景 市场 产品 客户 项目营销理念 以下为沟通交流时间。 浦东别墅市场四月月报 2008.5 本次汇报内容 第一部分 上海独栋别墅市场 第二部分 浦东独栋别墅市场 第三部分 浦东独栋别墅竞争个案市场分析 第四部分 浦东高端住宅市场 第五部分 浦东高端住宅竞争个案市场分析 第一部分 上海独栋别墅市场分析 市场供应 08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套; 与三月份相比，供应量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供应开始减少，大规模供应很难持续； 市场供应明细 区域 楼盘名称 新增面积 新增套数 套均面积 奉贤 海湾世纪佳苑 230.35 1 230.35 海湾假日花园 4330.82 15 288.72 青浦 朱家角康桥水乡小城 43491.51 173 251.40 西郊华城 5868.34 9 652.04 四荷艺墅 6147.54 20 307.38 大华云庭 6572.03 21 312.95 宝山 海德花园 10036.65 29 346.09 大华河畔华城 2698.27 11 245.30 嘉定 安亭新镇 673.18 2 336.59 松江 天马花苑 10479.64 32 327.49 佘山3号 17208.8 60 286.81 上海晶园 4124.26 13 317.25 复地艺墅 6458.3 24 269.10 昌鑫花园 5500.42 14 392.82 合计 123820.1 424 292.03 4月上海独栋新增情况 目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米； 从供应量看，在3月上海独栋市场大量放量后，4月份新增量供应有所减少，但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓； 从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计6.2万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加； 松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3月顶级别墅大量供应后，4月份佘山3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为3.2万方； 本司认为，4月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供应量的迅猛增加，将带动