房地产企业税务筹划讲义.pptx

房地产企业税务筹划讲义;?目录;;关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知;三、非直接销售和自用房地产的收入确定 　　（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 　　（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 　四、土地增值税的扣除项目 　　（一）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 　　（二）税务机关可核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 　　（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 　　（四）装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 　　（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 ;土地增值税清算管理规程;审核扣除项目是否符合下列要求 ;分期分类型影响讨论;审核关注重点;北京市地税局土地增值税清算报告模板讲解; 二、鉴证结论　???经对贵公司????????? （项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认：　　1.收入总额： 元；　　2.扣除项目金额：????????? 元；　　3.增值额：????????? 元；　　4.增值率（增值额与扣除金额之比）：????????? %；　　5.适用税率：????????? %；　　6.应缴土地增值税税额：????????? 元；　　7.已缴土地增值税税额：????????? 元；　　8.应补（退）缴土地增值税税额：????????? 元。　　清算事项的具体情况详见附件。 ★表格及详细内容见现象附件; ;售价达到10倍土地转让成本、税金、利润构成; 不交土地增值税 税负重、利润少 相对税负轻利润高 1.670 1.797 （ 免税临界点定价系数） （高收益最低定价系数）;新企业所得税法、实施条例与房地产相关规定 2008、2009所得税相关配套文件解析[国税发[2008]17号\国税函〔2008〕44号\ 国税函[2008]635号\国税函[2008]299号\国税发[2008]86号\国税函〔2008〕828号\ 财税[2008]121号\国税函〔2009〕3号\国税函〔2009〕18号] 房地产开发经营业务企业所得税处理办法与原31号对比解析 开发产品完工清算鉴证报告前期准备、审计处理及筹划、时间技巧 新企业所得税法对税前扣除标准和范围的规定[调整事项讲解] 税收优惠政策配套制度具体实施办法及过渡和衔接办法 ;;项目;项目;项目;★新文件开发企业成本扣除与核算★（重点部分）;计税成本核算处理 企业所得税完工审计 开发项目与完工审计配合 ; 税务检查——项目清算——所得税完工 ;开发产品完工清算鉴证报告书; 可售面积××平方米； 已实现销售的可售面积××平方米； 已销开发产品的销售收入××元； 已销开发产品的计税成本××元； 已销开发产品的毛利额××元； 开发产品预售收入××元； 开发产品预售毛利额××元； 实际销售与预售毛利额差异××元。 （现场讲解见资料） …… ;计税成本管理;会计核算与税务配合;二次分配影响地下车库、会所幼儿园成本等举例;存货准则关于借款费用资本化规定与税法协调;存货准则关于借款费用资本化规定与税法协调; 问题解答;《房地产企业纳税筹划技巧与涉税风险规避》 章 从 大;?纳税筹