无锡市保利达广场商业项目市场研究及定位报告PPT培训课件.ppt

销售策划大全 住宅策划 商业地产策划 品牌推广管理 可行性研究 投资分析 开发战略 市场调研 营销策略 PART4：定位方向｜项目整体定位 无锡成熟CBD 城市商务新地标 无锡城市现状分析: 无锡市有着悠久的文化底蕴及商贸历史，历史的痕迹在大规模的旧 城改造中其本上被抹光。 改造后城市呈现出的现代感还缺少。 城市内缺少令人激动的公共社交场所。 缺少中心城市应有的时尚感，现代感。 无锡商贸业较为发达，但未有规模性的商务载体来支撑。 PART4：定位方向｜项目整体定位 因此，本项目作为位于无锡市最为成熟的CBD商圈，以最具规模的商 务载体，站在城市商贸的最高端，成为城市经济代表的新符号及引领城市 商贸的新地标。 PART4：定位方向｜各项功能定位 无锡位于长三角中心地带，与周边城市有着密切的商务往来，随着城市产业的不断发展，政治、会议、展示等政府性活动也将逐渐活跃，因此，将商务、星级会展中心的形式引入五星级酒店，且需具备高科技化，如大型会议中心，应配备远程遥控、可视会议、视听翻译等功能，使多功能高科技的商务及会议设施成为政府首选的商贸洽淡基地，从而带动市场客源。 五星级酒店定位 目前无锡写字楼各行业混集，使得档次无法提升，因此，打造一个单一行业5A级专业型的写字楼，可填补市场缺口，提升项目的档次。 为了体现项目的高端形象，建议写字楼层高在4m以上，配备办公、楼宇自动化、通讯传输、消防、安保等智能化设施，成为真正意义上符合国家标准的5A级专业写字楼。 无锡首个5A级专业写字楼 PART4：定位方向｜各项功能定位 写字楼定位 中山路一带的商业中心存在中端及高端品牌混杂的现象，使得消费档次尴尬，而区域内商业经营模式的同质化较为严重，如继续一致的方式进行商业运营，将出现区域商业饱和现象。 因此，本项目做为高端的商业商务核心体，应找准市场空白点，将高档次的国际知名百货品牌及休闲娱乐做为经营方向，使其在城市中树立高端的市场形象。 PART4：定位方向｜各项功能定位 商业定位 PART4：定位方向｜各项功能定位 经营品种 面积 备注 主力店 高档次的百货商店 15000－25000 参考广州友谊商店、深圳西武、太平洋百货等档次 休闲娱乐中心 电影院、美容院、健身房、茶艺馆、壁球场等 8000－10000 超市连锁店 日用品 300－500 屈臣氏、万宁等 餐饮中心 特色餐饮、咖啡厅等 2000－5000 品牌专门店（街） 高档服装、高级运动装备、名牌化妆品等 8000－10000 休闲广场 500－800 商业中心业种业态 项目所在区域为成熟商业圈，临近地铁站，投资及升值潜力巨大，项目将“金钥匙”服务引入酒店式公寓，让消费者享受到星级酒店式的服务、星级酒店式的装修标准，以及可拥有在使用功能上的共享，让消费者在生活上充分感受到尊贵的星级服务。 PART4：定位方向｜各项功能定位 公寓定位 本项目北临古运河，是城区中唯一一个亲水的大型综合体项目，目前中心区基本无住宅供应，区域为成熟的商业中心区，由于本项目的整体定位将走高档路线，并要打造成为无锡的城市新地标，因此，可借助古运河的水景及文化底蕴等优势，将住宅定位为沿运河边的CBD豪宅，必能吸引即习惯了传统的居住氛围，又想尝试高尚生活的高端人群。 运河边 CBD豪宅 PART4：定位方向｜各项功能定位 住宅定位 住宅售价分析 住宅销售均价预测选分别选取区位、项目规模、交通等因素，结合加权因子后得出本项目住宅目前销售均价为10748元/平方米，同时结合无锡商品住宅销售均价年增长率为10%，通过以上数据分析预测出2009年本项目住宅的销售均价在13000元/平方米左右。 　 销售均价（元/㎡） 对比系数 加权因子 对比销售均价（元/ ㎡） 汇金广场 13800 1.10 90% 13603 保利广场 9000 1.21 95% 10350 嘉德中央公园 8000 1.28 85% 8689 中大颐和湾 9000 1.21 95