权威机构房地产市场调研内部培训课件.pptx

市场调研培训课件系列;市场调研培训课件系列（一） 市调模式、方法与工具;;;房地产市调的组织流程;;市场调研，是将市场信息转化为决策信息的过程;;城市宏观背景：包括城市经济和城市规划两方面内容，主要判定房地产市场的发展阶段及是否存在发展利好;房地产市场信息：主要判定房地产市场供需是否平衡，是否存在风险;市场竞争：寻找竞争对手，指导项目竞争策略;消费者：依据消费者需求特征，指导产品策略和定位策略;;面对诸多的市场内容，需要搜集大量的信息，那么;;;; 我们常常在一个城市展开大范围的市场调研，结果是事实堆积如山，却很难从中得出有意义的结论，最后，我们将发现调研的70%以上的数据是没有价值的。 如果我们想从详尽的市场调研中推导出项目最适合做什么，这将是一个极其复杂的过程。这是为什么？;传统调研方法与现实操作的矛盾：传统的演绎归纳法在实际中造成高度非线性等问题，根源在于用学术思维解决商业问题;市场调研首先是以方法论为基础——带着问题出发，以假设为指导在市场上求证;假设论证调研情境模拟——昆明安宁温泉镇项目;假设论证调研情境模拟——昆明安宁温泉镇项目;假设论证调研情境模拟——昆明安宁温泉镇项目;市调流程经历了从确定项目目标到验证假设的循环过程，最终得出项目可能的方向;;;;;;;;; 地块环境查勘是项目组为了获取有关地块的第一手数据资料，而针对项目所在地块环境进行的实地调研过程，并通过后期对数据的汇总分析整理得出项目开发的资源优势和机会点 地块环境查勘应是具有鲜明目的性的资料收集和实地考证过程， 地块查勘的内容主要包括： 区域属性： 区位、区域气候环境、交通条件、周边配套设施等 地块属性： 土地性质、资源现状等;维度1——明确项目所处主要区域，与周边城市距离;维度2——研判项目所处区域在城市中是否处于规划发展方向或自然发展方向，与城市价值坐标的关系;项目所在地区气候调查——多用于区域开发项目，房地产项目较少涉及;需重点关注区域内的各类城市配套以及公共设施辐射状况;从现状及未来演变趋势判断，项目??处区域是否能够成为房地产热点片区;受产业、自然环境、区域形象、人口等影响，形成的客户感知;对项目位置进行定位，并明确项目地块四周的环境;项目是否具备可以利用的资源条件，如公园、水景、山景等，能否作为卖点;主要考量对项目规划排布可能产生影响的因素，如南侧高层、北侧多层;在政府给定地块中可用的地块有多少，分别为何种属性;明确土地利用情况（拆迁、生地、熟地）、土地权属关系、使用年限、分布及面积;项目的地形是否平整、是否为坡地，对土方的影响如何;温泉等特殊资源能否作为项目卖点，需要打孔多少米、成本是多少;针对具有代表性的关键节点、建筑、景观进行如实记录;对涉及到项目操作思路的关键指标进行解读，明确项目难点或操作方向;项目实施过程中存在许多不确定的因素影响项目的开发设计，必须在实地调研中引起重视;1、对地块划分开发组团;市调前准备：针对待考察项目提前收集的6项信息 ;;;;;;;;;;Step6：市场分析及信息整理;两类纪要整理方法：情景还原式纪要应尽量再现当时的语境，分类归纳式纪要分类归纳、记录要点，重要观点原话记录;资料整理的标准和技巧;;;调研工具;访谈主要包括政府部门、专业人士、企业内部人员、终端消费者4个方面;终端消费者问卷举例——商业消费调查问卷表;调研工具;调研常用城市及区域、各物业类型市场及辅助用表格汇总;调研工具;范围：公开文献中用得比较多的主要有城市宏观数据、政府的政策法规以及相关的行业技术规范;城市宏观数据：常用城市宏观数据可从历年统计公报或年鉴上查找得到，公报或年鉴一般可通过网站有哪些信誉好的足球投注网站查到;政府政策法规：房地产相关政策多涉及宏观经济、限购限贷和住房公积金等方面，必威体育精装版的政策、法律等都可通过网络查找得到;行业技术规范：主要包含相关的建筑规范和设计规范，该类资料均可通过网络查找得到;调研工具;网站分类（以南京为例）：主要分为政府类网站及行业专业网站;调研工具;正式市调前，我们还需要准备这些……;;;;THE END！;附件1：二手资料搜集法;; ;;;;重点项目信息：可以通过搜房网、365地产家居网、新浪乐居、搜狐焦点网、房产信息网、网上房地产网查找基本信息;附件2：访谈法;;为什么要进行访谈;什么是访谈;访谈流程;拟定访谈提纲：首先要确定访谈重点，然后确定访谈问题，最后将问题结构化;讨论：对于一个新的项目，我们如何迅速确定访谈重点和问题？;拟定访谈提纲——确定访谈重点：要根据项目的类型、项目进行的阶段以及项目自身的特性来确定访谈重点;拟定访谈提纲——确定访谈问题：访谈中可以问什么问题？;拟定访谈提纲——问题结构化：把问题分类整理，并进