第8章房地产融资幻灯片.pptVIP

风险管理 私人住房按揭贷款的风险管理 房地产开发贷款的风险管理 房地产基金的风险管理 “房地产基金”作为欧美成熟市场引进的房地产开发融资形式，逐渐在中国市场兴起。 房地产基金：以房地产项目或公司为投资对象,在房地产的开发、经营、销售等价值链的不同环节,及在不同的房地产公司与项目中进行投资的集合投资制度。 从2010年出现房地产基金以来，仅仅一年时间已经涌现数百家地产基金管理公司 国内房地产基金的发展现状 资本的逐利性迫使国内的投资机构不断转型，涌现出大量的房地产投资基金。 开发商背景 金融机构背景 外资背景 独立品牌 金地稳胜 中房联合 沿海绿色创投 星浩资本 复地投资 首创华夏 荣盛创发 新奥投资 …… 鼎晖投资 中信锦绣 四大资产管理公司 各信托机构 保险公司 …… 赛富不动产 中信资本 华平投资 黑石 凯雷 嘉实地产 四大评估机构 …… 鼎信长城 建银精瑞 河山资本 德信投资 高和投资 新沃资本 …… 中国东方资产管理公司、中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司 中国诚信信用管理有限公司、上海远东资信评估有限公司、大公国际资信评估有限公司、上海新世纪资信评估投资服务有限公司 信托融资 概念 从资金信托的角度 房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。 从财产信托的角度 房地产信托指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。 房地产信托涉及信托行为、信托当事人及信托标的物 信托当事人 信托标的物 信托行为 一般指信托当事人在相互信任的基础上，以设定房地产信托为目的，通过签订合同或协议等书面形式而形成的一种法律上的行为 信托行为的设立形成了当事人之间以信托财产为核心的特定的信托关系（委托人、受托人和受益人） 通过信托行为从委托人手中转移到受托人手中并由受托人按一定的信托目的进行管理和营运的房 地产财产 房地产信托融资的优势 优势 1 信托融资创新空间宽广，并有巨大的灵活性。 2 可以通过信托解决，增大市场供需双方的选择空间。 3 不受银行贷款时企业自有资金不低于开发项目总投资30%的约束，也能够弥补121号文规定的只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂。 股权证券化信托 股权投资类信托 权益转让模式 混合型信托 抵押贷款类信托 类型 房地产信托的运营模式 质押贷款使用方的公司财产或股权 信托公司以股权投资、占有方式；直接经营并分享所得 信托公司成为股东后，不直接经营项目，而在约定时间后，委托人回购其股权和所有权 信托公司购买基金需求方的商品，进行预售后，再进行担保发行的资金信托计划 在大多数国家房地产基金以房地产投资信托REIT(Real Estate Investment Trust)的名义存在。 美国和澳大利亚目前是世界上REITs发展规模最大的两个国家。以美国为例，美国REITs在证券市场中的比重日益上升，已有超过3000亿美元的市值。 REIT：一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。 它是1960年美国国会据《房地产投资信托法案》的规定按一定的法人组织形式组建成的。 REITs 实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或信托受益单位，吸引公众投资者的资金，并委托专门机构经营管理。REITs通过多元化（多个房地产项目、多种类型、多个地区）投资，有效地降低风险并获取较高投资收益。 REITs的基本特性 税收优惠 在很多国家和地区，REITs的最大特点就是具有避免双重征税的特征，这对于投资者来说具有很大的吸引力。 REITs 在投资信托公司（或机构）层面是免征企业所得税的。 稳定的高收益 REITs 必须要把 90 ％的应税收入作为股利分配，因此 REIT 的收益率比其他股票综合指数的收益率相对要高。 REITs股利源自 REITs 所持有房地产的定期租金收入，因此 REITs 的股利较为稳定，波动性小。尽管 REITs 的股票价格也受到市场力量的影响，但是基于稳定的租金收入，股票价格波动较小。由于租金水平一般随通货膨胀的变动而调整，因此 REITs 股份相对固定收益证券而言，具有对抗通货膨胀的功能。 流动性强 公开上市的 REITs 可以在证券交易所自由交易。未上市的 REITs 的股份或信托受益凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通。因此， REIT股份的流动性相对较强。 专业化管理 RE