财务控制节点.doc

财务控制节点 项目决策 宏观市场分析预测 投资计划草案 项目考察 成立项目小组 项目部主持人：副总经理 项目成员：销售部经理、工程部经理、造价部经理、财务部经理 项目建议书 项目评审 4、项目选址 获取土地信息 ①、内容：土地地址、面积、容积率、绿化率等论证 　　　　　土地周情况、项目市场情况 ②、信息渠道 ③、信息总结 项目地址考察 组织市场调研 初步项目可研究性报告内容 项目概况：项目地理位置、周围环境状况、项目性质及主要特点 项目用地的现状调查、及动迁：土地调查、人口调查、开发项目用地范围的建筑种类、数量及面积以及拆迁,市政管线。其他地下、地上现状 市场分析的建设规模：市场供给分析及预测、市场需求现状分析及预测、市场交易数量与价格、服务对象分析，制订租售计划、拟订项目建设规模的确定 5、 详细项目可性研究报告 竞标土地 投标准备 准备资料 核实公告内容 完成《项目论证报告》 确定竞标，参加招标人答疑会 项目小组上报董事会决定参标资料，发出参标决议 投标实施 财务部根据董事会决议，准备资金 项目小组参标准备资料：《标书申请书》《营业执照副本》《法定代表人证明书》法定代表人身份证复印件、招标公告或邀请书要求的其他文件 项目注意投标程序的合法性 签订土地使用权合同 对项目进行对房产行业的宏观政策，全面了解并对政策进行预测趋势。对项目周围环境深入调查：地方政策、市民收入、消费群体、消费习惯（户型、面积大小、风水、采光、绿化、外墙砖、物业服务、智能化要求）、项目地段（城市配套、空气质量、交通，休闲场所、教育设施）、潜在市场、目前市场状况、市场需求、目标客户。 项目决策之前，公司做一份可行性研究报告，财务人员要做一份经济上可靠性报告，一定在利润总额，利润率、投资回报率，综合税率、地方规费等各项指标进行比较。经济决策一定要考虑资金使用价值和投资回报率。 根据项目情况和地方税费制定一份项目全面预算，再做一份资金计划。以宏观政策最坏的情况进行经济预测。 前期策划 成立公司 1、营业执照申请 与融资计划要求、投资要求，策划注册资本 根据融资要求和关联公司关系社会公开程度，策划股东。法定代表人、董事、监事 2、组织机构代码证、税务登记证 3、组建公司各部门，人员招聘、各部门制度制定。 4、建立公司目标体系、各阶段控制方法。 成本控制目标体系 制度控制目标体系 签字审批控制体系 各阶段成本控制体系 项目前期手续 1、办理《建设用地规划许可证》 2、投资项目备案 3、办理《建设用地批准书》 4、办理《土地证》 5、地下管线测绘 6、办理《规划设计方案》 7、完成《建筑设计方案》 8、办理《地质勘察报告》 9、办理施工图 现场施工准备 1、通电、通水、通路工程 2、场地平整 3、 市场调查和项目调查 项目详细可行性研究报告 立项后，依据投资估算和项目实施计划，财务部编制项目投资计划和筹资计划 提出成本控制目标，编制设计任务书 项目小组委托设计单位 设计管理控制 一个工程成本在设计时，已经确定项目成本的70%,还有20％在工程管理控制 选择设计院 具备资质（人员、硬件） 成功案例 案例解析 D、测算其对安全系数确定 招标 　1、工程设计招标文件 ⑴、工程招标的条件 经过审定的可行性研究报告 工程场地取得了批准文件 具有开展工程设计必需的建设条件协议文件 具备开展工程设计必需可靠的基础资料 成立专门招标机构，并有专人开展工作 ⑵、工程招标文件 ⑶、工程投标文件 ⑷、工程设计任务书 2、评标 ⑴、评标内容 ⑵、定标条件 合同执行 1、方案设计 ⑴、方案设计准备：开展方案设计的必备条件 A、工作部门：规划部门 B、审核人：副总经理 C、审批人：总经理 D、准备内容 ①、建设项目可行性研究报告经过审查 ②、建设项目业主已办理征地手续 ③、建设项目已取得规划局提供的规划设计条件通知书、环保部门批准的环境影响评价报告或环境影响书 ④、建设项目主要办理各种各外协条件的取证工作和完成科研、勘察任务，并转交给设计单位，作为设计（工程设计和编制概算）依据 ⑵、初步设计书 A、编制人：规划部 B、审查人：副总经理 C、审批人：总经理 D、主要内容 ⑶、过程控制 ①、进度控制 A、勘察设计计划编制 B、勘察设计工作进度检查 C、工程设计进度的协调与管理 ②、质量控制 A、指定人员设计 B、指定人员审查 C、过程查看 ③、投资控制 ④、外部协作接口管理 ⑤、设计方案评审 ⑥、初步设计评审 3、扩初设计 4、施工图设计 ⑴、施工图纸准备工作 A、部门：规划部门 B、审查：副总经理 C、准备工作内容 ①、建设项目业主对初步设计或招标设计的审核文件、批准的工程建设计划和核发施工图纸设计条件 ②、初步设计审查时提出的重