2010龙源地产郑州七里河项目可行性研究报告88P.pdf

河南龙源地产有限公司 七里河项目 可行性研究报告 河南中原房地产顾问有限公司 2010.1.27 目 录 一 项目背景概述 1 1.1 项目概况 1 1.2 项目提出的背景及建设必要性 1 1.3 可行性研究的依据和范围 3 二 郑州房地产市场分析 4 2.1 郑州住宅市场分析 4 2.2 商业市场分析 10 2.3 郑州市场分析总结 11 三 项目区域市场分析 13 3.1 区域基本情况 13 3.2 区域市场供给情况分析 16 3.3 主要竞争项目分析 28 3.4 潜在项目研究 33 3.5 区域市场需求情况分析36 3.6 区域商业市场分析 40 3.7 区域市场分析总结 45 四 项目地块分析 47 4.1 项目情况分析 47 4.2 地块开发条件分析 49 五 项目定位分析 53 5.1 项目发展战略 53 5.2 项目市场定位 54 5.3 项目客户定位 56 六 项目产品定位 59 6.1 产品设计思路 59 6.2 项目户型定位 60 6.3 产品细节建议 64 6.4 项目商业规划 65 6.5 规划设计的可行性分析 67 七 项目开发节奏 68 7.1 开发节奏要求 68 7.2 开发次序安排 68 八 项目价格定位 70 8.1 项目定价原则 70 8.2 项目价格定位建议 72 九 投资收益分析 79 9.1 投资收益分析 79 9.2 敏感性分析 82 9.3 项目收益水平综合分析 83 十 可行性研究结论 84 河南龙源地产有限公司七里河项目可行性研究报告 一 项目背景概述 1.1 项目概况 本报告所陈述的对象为河南龙源地产有限公司七里河高压走廊改造地块项目，以下简称 本项目。 本项目位于郑州市中州大道与未来路之间，石化路与灵隐路交会处附近。该地块西临郑 铁集团石化路小区，东临美景天城小区，南临郑州市机动车驾驶员第一考试中心，北临世纪 欢乐园。 地块被路网划分为五块小规模地块，总用地面积 113699.04 平方米，约 195.7 亩。 该 地块使用权目前属于管城区南曹乡七里河村，使用权类型为划拨用地。 1.2 项目提出的背景及建设必要性 1.2.1 龙源房地产目前的项目情况 龙源房地产目前在郑州市开发有两个房地产项目，分别是位于绿城广场南侧的龙源世纪 家园和位于陇海路与华山路交汇处的龙源世纪花园等。两个项目体量分别是22 万平方米和 20 万平方米，位置都在郑州市的西区。 由此可看出，龙源房地产的主要项目集中在城市的西区，但根据郑州市既定的“北移东 扩”的城市发展总体规划以及郑汴融城的逐步推进，城市的中心区向东发展，城市未来的产 业分布也要向东转移。可见，龙源房地产所开发的项目分布与郑州市的总体规划和城市发展 方向不尽相符。 龙源房地产作为省电力旗下的房地产开发企业，成立以来发展迅速。作为有着雄厚实力 的地产开发企业，龙源房地产不应该仅局限于在省电力所在的西区开发项目，而应该把开发 的范围延伸到郑州市其它区域。结合郑州市的发展规划，应该在郑州市东部地区寻求开发机 会，作为龙源房地产布局全市的主要项目。 1 河南龙源地产有限公司七里河项目可行性研究报告 目前郑州市城市规划区域内共有高压走廊用地7 万亩，开发前景广阔。其中其中尤其是 七里河高压走廊用地项目开发条件成熟，具有良好的投资收益预期，土地使用权属者也有近 期转让的意向。该项目正好填补了龙源在城市东部地区无项目的空白。 1.2.2 龙源房地产目前面临的问题