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2011 上海楼市回顾（三季度篇） 范黧 四、“夭折”的调控 7 月19 日，针对二三线城市的新一轮调控突然降临。这次调控之所 以选择这一时间，原因非常复杂，现在就让我们逐个分析： 前面提到的市场和政策的博弈在三季度之初依然存在。6 月底到7 月初，市场出现了一波小高潮。 从6 月开始，市场有一定的复苏迹象，商品房成交量稳中有升。以 上海为例，单周成交量大体稳定在20 万方以上，市场均价也从2.1 万 元提升到2.2-2.3 万元。当然，这种复苏并不稳固，尤其在7、8 月传 统淡季即将来临之际，但是它意味着1 月的政策正在被市场消化，虽然 投资被有效遏制，但刚性需求在房价迟迟不降的压力下开始入市了。于 1 / 8 是，从调控的基本思路来看，一旦出现政策效力减弱的情况，政府就会 追加调控，更何况4 月底调控本已迫在眉睫，只是被宏观经济的弱势和 5 月市场低迷等因素延后了。 不过总的来说，房地产市场只是次要原因，选择这一时间进行调控 的主要原因是货币政策的紧缩已难以为继。截至7 月，央行已经5 次加 息、12 次上调存款准备金率，人民币贷款及专利率较2010 年9 月上 升了125 个基点，5 年期长期贷款利率上升了111 个基点，大型金融 机构存款准备金率也从15.5%上升到21%。加息和上调存款准备金率 政策使银行贷款能力急剧下降，再加上6 月1 日银监会新规规定银行日 均存贷比不得高于75% ，这又使银行背负巨大的吸储压力。于是，银 行一方面降低贷款投放量，一边不断从市场上收罗资金，其结果是市场 上M1 （狭义货币供应量，包括流动资金、活期存款和随时可变现或即 将到期的资产，基本上就是社会上短期可以动用的资金）增速急剧下降。 7 月以前M1 增速还基本能保证14%以上，从7 月开始直至11 月，这 一增速直线下降（7 月12.44% ，8 月11.85% ，9 月9.59% ，10 月9.2% ， 11 月8.48% ）。货币供应量和银行可贷资金的直线下降不但拖慢了投 资增长，使GDP、PMI、发电量、运输量等经济指标均出现下降，还使 银行将有限的资金投于规模大、经济实力强的国营企业和大型企业，中 小企业遭到忽略，这为地下钱庄的泛滥提供了土壤，也加剧了中小企业 经营困难的局面。 2 / 8 当然我们不能说经济减速仅仅是货币紧缩所致，地方政府债务、铁 路危机和国际金融形势对此都有影响，不过不能否认，货币紧缩在其中 至关重要。 于是，央行逐渐放慢了紧缩的步伐。从4 月起，加息的力度就逐渐 减弱，在公开市场上，央行也在不断的释放资金，存款准备金率的上调 也止步于6 月。各项指标都说明，货币紧缩政策已经出现转向的迹象。 货币政策一旦转向，房地产将从中受益，房价将会出现反弹，尤其 是房企都在筹备“金九银十”之际，很可能导致调控在9 月功亏一篑。 因此，当经济行为即将失效之际，行政手段必然被推到台前，这就是本 次调控的背景。详情我在7 月3 日有所分析，可参考当时的文章《货币 政策或松，下一轮调控将至》 ，现在看来，大致不差。 本次调控的核心是二三线城市的调控。的确，从1 月以来，主要的 一线城市和发展较好的二线城市相继开始限购，起投资成本已经很高。 于是投资者纷纷转战门槛较低的其他二线城市和三线城市，致使这些城 市房价快速上涨。如南通、扬州、昆山、镇江这样的城市尤其明显。 本着调控历来头疼医头脚疼医脚的精神，二三线城市限购就势在必 行了。 配合主要的“国五条”，其他部委也出台了一些政策，比如国土资 源部发布了土地市场“国五条”，银监会叫停了房地产信托，地方也出 台了一些政策。总的来说，土地“国五条”不痛不痒，房地产信托被叫 3 / 8 停对开发商是很大的打击，使他们最大的融资渠道之一受阻。地方的政 策暂且按下不表。 一度，政策的执行是很严厉的，7 月底便传出了住建部限购名单的 各种版本，我相信政府确实在制定某种名单，最极端的猜测是将有100 个城市加入限购行列。 但是，外部形势的变化使调控无疾而终了。 2011 年8 月5 日，历史性的时刻到来了。在这一天，欧美股市同 时暴跌，就在前一