2012年8月镇江楼市分析报告.doc

镇江楼市8月分析报告 市场营销部 2012年8月30日 一、8月出台宏观政策和相关经济政策 新一轮楼市调控存变数诸多因素或影响政府决策 中央下一步会不会出台新的楼市调控政策？对此有两种不同的猜测：一种猜测认为，中央会继续保持从严的态势和基调，甚至会有后续的调控政策。这种观点依据的是以往的经验，此前每次督查过后都会有针对性的新政跟进。另一种观点认为，中央不会出台新的楼市调控政策。理由有两个方面，一方面近期房价价格上涨的幅度并不大；另一方面，中国正处在经济增长放缓、政府试图保增长之际，因此政府没有理由进一步打压房地产这个对经济拉动作用明显的行业。 房产税推出尚需时日 央行调查统计司日前发布报告分析德国经济再度崛起的原因及对我国经济发展的启示。报告称，借鉴德国稳定房价的经验，可从通过四个方面来改进和完善现行的调控手段。其中一个手段是加快推进房产税改革。报告建议在适当时机退出限购政策，转而代之以征收房产税。 住建部政策研究中心主任秦虹已明确表示房产税在全国推广是大势所趋。对此，武汉大学经济学院教授简新华也持同样的态度。 “房产税的推出是迟早的事，但真正实践还需要很长时间。”他对中国经济时报记者这样表示。在简新华看来，一方面房产税的出台还需诸多细节设计，另一方面房产税征收最终能否实现还要看政策制定者和执行者能否下定决心放弃一些既得利益。 在全国工商联房地产商会理事、全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存看来，地方政府对房产税的主动性也需考虑。他认为这种“多加税”对政府而言未必是好事。因为地方政府推广房产税，很可能会造成土地出让下降，交易下降，这样会影响与房地产相关的其他收入，一旦要为房产税的征收丢失太多的东西，地方政府就不会有太高的主动性。 公众对房产税认识仍不清晰 与此同时，公众对房产税本身仍然存有种种误解。房产税只是政府增加收入的手段，并担忧房产税不仅不能将房价降下来，反而会增加购房人的负担。对此简新华认为，房产税可以增加房产持有成本，迫使一些投资者离开这个投资品市场，这对于挤压房地产泡沫十分有益，并且在健全而合理的产权和财税制度下，房产税是可以起到让房价保持在合理水平和增加地方政府财政收入的双重作用。同时，对于目前房产税试点对市场影响较小的问题，简新华认为，只要税率不高，影响就不会很大。不过，一旦房产税真正实施后，情况就会有变化。 早在2003年房产税被提出时，内容就包括很多方面，不仅规定将房产税作为地方税，成为级次较低的地方政府的重要税收来源；还有整合简化税种、清理取消不合理收费以及不提高总体税负水平的要求。如今要注意的是房产税推进过程中能不能将这些内容很好的实践，简新华表示最重要的还是保证房地产税由立法机关负责推进，政府主管部门围绕征收细节设计合理的方案，最终由立法机关实施。 无论是政府层面还是开发商都希望近阶段政策以保持当前调控力度的“稳定”为主，而不希望政策进一步加码当前不少房企依然面临着高库存和一定的土地储备需求，希望“以价换量”迅速回笼资金。当前企业的主要目标依然是去库存。假设政策不变，市场去库存的过程也将持续到明年。现在能把资金盘活就是理性行为，市场的交易量才能慢慢有所回升，但价格不会轻易上涨，以免调控再次加码。 二、土地市场情况 全国土地市场情况 8月大房企频频出手拿地 有统计数据显示，月至今，万科、龙湖、中海以及保利这4大房企共拿地19次，总计拿地支出金额达200多亿元，占去年这四家标杆房企总拿地金额463.3亿元的4成多。 其中，万科分别在杭州、重庆、宁波、成都、杭州、青岛以及上海等地拿下多宗地块，支付土地款高达66.3亿元，龙湖地产三次拿地支出总和接近85亿元。同样在月，中海一举拿下天津师范大学八里台校区地块，刷新了天津单价地王的纪录。表现相当进取的保利地产也不例外，月10日，保利发布公告称，该公司斥资近30亿元在重庆、德阳和沈阳3个城市拿地，总计购地面积约64.6万平方米。此外，还以20.7亿元分别在包头和济南斩获土地。 据某指数研究院数据显示，在上半年土地收入锐减的局面下，月多个重点城市加大了土地供应量，接连推出优质地块，京广沪等城市冷清的交易市场也被频频出现的高价地所打破。以北京为例，万柳地块、朝阳霞光里地块的出让就备受关注，据北京中原市场研究部数据显示，月份北京土地成交面积128.28万，环比上涨175.40%，土地成交金额为93.61亿元，环比涨幅超9倍，达914.19%。 下半年积极拿地 中国海外中报指出，公司今年前7个月在拿地方面略显保守，上半年只拿了3幅土地，新增楼面面积272万平方米。上半年中海买地节奏和现金收入挂钩，但下半年会加快买地步伐。从现在到明年上半年都是买地的适当时机。与中海拿地节奏类似，不少上市房企在上半年并没有积极增加土储。远洋地产拿地面积同比减少49万平方米，华润置地上半年只新