2012年房产估价师《经营与管理》【冲刺班】课程【讲义】.doc

2012年房地产估价师考试辅导《房地产开发经营与管理》—冲刺班（王竹梅老师主讲） 第一章 1.投资的概念 概念 ◆投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为 理解（三个角度） ◆通俗角度－ 投资就是用钱来获取更多的钱 ◆金融角度－ 投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为 ◆经济角度－ 投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为 2.投资的分类（四种分类） 按投资期限或投资回期长短分 ◆短期投资（一年以内） ◆长期投资（一年以上） 按投资人能否直接控制其投资资金来划分 ◆直接投资（ 直接用资金办实业 ） ◆间接投资（ 购买有价证券 ） 按投资对象存在的形式来划分 ◆金融投资（预先垫付货币形成金融资产） ◆实物投资（预先垫付货币形成实物资产） 按投资的经济用途划分 ◆生产性投资（投入到物质生产领域） ◆非生产性投资（投入到非物质生产领域） 3.投资的特性（四特性） ◆投资是一种经济行为 ◆投资具有时间性 （牺牲即期消费获得将来消费） ◆投资的目的是获取收益 ◆投资具有风险性 4.房地产投资的分类（三种分类） 按投资主体划分 ◆政府投资 ◆非盈利机构投资 ◆企业投资 ◆个人投资 按经济活动类型划分 ◆土地开发投资 ◆房地产开发投资 ◆房地产经营投资 按物业类型划分 ◆居住物业投资 ◆商用物业投资 ◆工业物业投资 ◆酒店和休闲娱乐设施投资 ◆特殊物业投资 5.不同投资主体的投资目的显著差异 ◆ 政府投资和非盈利机构投资注重反资的社会效益和环境生态效益 ◆ 企业投资和个人投资更注重经济效益 6.居住物业投资 内涵 主要类型 特点 供人们生活居住的房地产 ■ 公共住房 · 廉租住房（低收入家庭出租） · 经济适用住房（低收入家庭出售） · 限价商品住房（中等收入家庭出售 · 公共租赁住房（中等收入家庭出租） ■ 商品住房 · 普通住宅 · 高档住宅 · 公寓 · 别墅 自用或出租，投资风险小 　　 7.商业物业投资 内涵 主要类型 特点 指能出租经营,为投资者带来经常性现金流收入的房地产 ■ 写字楼 ■ 零售商业用房 ■ 出租公寓 1）. 开发-出售的模式越来越缺乏生命力,而 开发-持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式 成为趋势 2）. 收益多来自经营收入和物业资产升值，适合长期投资。收益水平与投资者管理者的管理能力密切相关 3）. 商用物业交易涉及资金量大,常在机构投资者之间进行 4）. 位置对此类物业有特殊的重要性 　　 8.工业物业投资 内涵 主要类型 特点 为人类生产活动提供空间 ■ 工业厂房 ■ 仓储用房 ■ 高技术产业用房 ■ 研究与发展用房 1）. 可开发-销售,也可开发-持有出租经营 2）. 重工业厂房设计特殊, 不容易转手交易 3）. 高新技术产业与研发用房适应性较强 4）. 轻工业厂房介于两者之间 　　 9.酒店和休闲娱乐设施投资 内涵 主要类型 特点 为商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的投资 ■ 酒店 ■ 休闲度假中心 ■ 康体中心 ■ 赛马场 ■ 高尔夫球场 1）. 本质上属于商业物业投资 2）. 运营管理很重要，所以在开发阶段，未来运营管理的团队就会介入 　　 10.特殊物业投资 内涵 ■ 种类 特点 指物业空间内的经营活动需要得到 政府特殊许可 的房地产 ■ 加油站 ■ 飞机场 ■ 车站 ■ 桥梁 ■ 码头 ■ 公路 1）. 这类房地产交易少，多属长期投资 2）. 靠经营活动收益回收投资并获利 　　 11.房地产投资的特性（8大特点） ◆区位选择异常重要 ◆适于进行长期投资 ◆需要适时的更新改造投资 ◆易产生资本价值风险 ◆变现性差 ◆易受政策影响 ◆依赖专业管理 ◆存在效益外溢和转移 12.房地产的两个寿命 土地不会毁损,建筑物具有耐久性，所以适合作为长期投资 ◆经济寿命: 地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期，即从地上建筑物竣工之日开始，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间 ◆自然寿命: 从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证安全使用为止的持续时间 13.自然寿命与经济寿命的关系 ◆一般自然寿命要比经济寿命长（有空置的情况） ◆可以通过对建筑进行更新改造，延长其自然寿命，从而获得几个经济寿命 ◆ 房地产投资追求项目的全寿命周期利益最大化 14.需要适时的更新改造投资（适应性） ◆投资者通过适时调整房地产的使用功能，或更新改造，使之适合市场的需求，才能在竞争中处于有利的地位 ◆如写字楼增加网络通讯服务 ◆购物中