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房地产开发与管理 第15课 本节课内容提要 开发资金的筹集渠道 （七章 第二节） 与房地产开发有关的其他管理（八章） 第七章 第二节 开发资金的筹集渠道 开发资金的筹集渠道 原因：资金需求量大 例子：迪拜塔和迪拜经济危机 共投资资金造价为15亿美元，约合102亿元 人民币 第二节 开发资金的筹集渠道 （1）自有资金的筹集 包括现金，速动资产，以及近期可以收回的 各种应收账款。 　 速动资产包括现金、应收账款、应收票据 第二节 开发资金的筹集渠道 （2）银行贷款 银行和其他金融机构是房地产的后盾。 1）流动资金贷款 根据流动资金，盈利，资产总额，利润情况，折合 成贷款数目。 注意：为满足客户在生产经营过程中临时性、季节 性的资金需求，保证生产经营活动的正常而发放的 贷款，适用于有中、短期资金需求的工、商企业客 户。 第二节 开发资金的筹集渠道 例如，工商银行流动资金贷款标准是： 1、全年现金流入量（注意不是净流入） 2、企业年利润的2.5倍。 3、抵押物评估价值的70%。 4、企业全部资产总值的50%（包括流动资产和固定资产） 在以上四项中取最低值，就是你的贷款额度。 第二节 开发资金的筹集渠道 3. 房地产抵押贷款 4. 预收购房定金和房款 5. 寻找有经济实力的合作伙伴，比如承包商 第八章 与房地产开发的其他管理 第四节 我国现行房地产税 一、房产税 向产权所有人征收的税，对象是房产 （1）征税范围：城市，县城等，不包括农村 （2）对于非出租的房产，以房产值一次性减 除10%-30%后的余值为计税依据。依照房产 余值从价计征的，税率为1.2%；按房产租金 收入的，则税率为租金的12% 第八章 与房地产开发的其他管理 例子：某企业一幢房产原值600000元，已知房产税税率为1.2%，当地规定的房产税扣除比例为30%，该房产年度应缴纳的房产税税额为( )元？ 解析：从价计征的房产税以房产余值作为计税依据，应纳房产税=600000×(1-30%)×1.2%=5040(元)。 第四节 我国现行房地产税 二、土地增值税 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及 地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收 的税。 （1）纳税人：但凡转让土地使用权，地上建 筑物和附着物的企业和个人 （2）征税范围：不包括继承、赠与等方式。 第四节 我国现行房地产税 （3）课税对象和计税依据 对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。 也是转让房地产取得的收入减去规定扣除项 目后的余额。 （4）税率和应缴纳的税的计算 见书本289页（重点） 关键：比较增值额与扣除项目金额 第四节 我国现行房地产税 例题： A卖旧办公楼,取得收入4000万元,其中支付土 地使用权的价款是200万,楼的造价是800万元, 已知营业税率为5%,哪A应缴纳的营业税和土 地增值税是多少? 第四节 我国现行房地产税 正确回答: 1营业税=4000*5A%=200万 2扣除额:200+800+200=1200万元 增值额:4000-1200=2800万元 3.土地增值税 =600*30%+600*40+1200*50%+400*60 =1260万 第四节 我国现行房地产税 本题中扣除额为1200万，增值额为2800万。也就是说在2800万的增值额中要分几个税率来扣： （1） 第一部分是扣除额的50%，即600万，适用30%的税率； （2） 第二部分是扣除额的50%未超过100%的，即1200-600万，适用40%的税率； （3） 第三部分是扣除额的100%未超过200%的，即2400-1200万，适用50%的税率； （4）第四部分是扣除额的200%以上的，即2800-2400万，适用60%的税率 第四节 我国现行房地产税 见书本P289页 5. 扣除项目 三、契税 是在土地、房屋不动产所有权发生转移时 候，按照当事人双方订立契约时对产权人征 收的一种税。 契税的税率：3%-5% * * *