Train-地产基金模式和DD培训.pdf

国内地产基金模式 特点分析 筛选和DD要点 模式分析 国内地产基金的三种主要模式 模式一 • 独立基金管理公司模式（鼎晖模式、 京兆万科模式、IDG一德模式） 模式二 • 基金+开发商合二为一（铁狮门模 式、华皓模式） 模式三 • 开发商作为GP模式（复地、金地 模式） 模式一：独立基金管理公司-鼎晖模式 基金 合作开发商 模式要点： GP寻找项目，并管控资金 寻找项目 参与投资 开发商负责项目开发建设 资金管理 联合开发 基金前期占大比例股份 项目优先分配基金收益达到2.5倍 条件达成后基金改占小比例股份 项目公司 优缺点分析 优点 • 基金寻找项目，占主导权，不受开发商制约 • 投资条款设计优先收益可实现基金短期退出 • 较多依靠关系，特殊机会持续获得土地能力 缺点 成疑 • 自身无开发能力，比较依赖于合作开发商 模式一：独立基金管理公司——京兆万科模式 京兆基金 合作开发商 模式要点： 万科提供项目 资金管理 提供项目 基金、万科基本各占一半股权 资源整合 参与投资 基金提供开发所需大部分资金（作 联合开发 为股东贷款）；万科为此股东贷款 提供担保 项目公司 京兆万科模式优缺点分析 • 基金提供大部分的资金 优点 • 合作开发商具有强大的品牌实力和开发运营能 力 缺点 • 适合开发商较难寻找，存在合作伙伴集中风险 模式二：基金+开发商合二为一——铁狮门模式 基金管理公司 GP 其他LP LP 基金 模式要点： 100%资 提供项目 基金拥有开发团队和项目运营能力 金投入 基金所属的开发 基金投入全部资金进入项目公司 团队负责运营 基金的开发团队负责开发建设，收 项目公司