“融汇泉景”市场监控及定价启示(5月9日).ppt

本项目成交均价建议 从近期市场总体环境看，价格走势处于“暗降”转“明降”的态势； “融汇泉景一期”截至08年12月30日销售回款指标为7.8亿，即完成一期总套数80%以上的销售率。以此指标为指导，即意味着7月底前，项目须推出1200套左右，并须达成70%以上的销售率。 项目核心市场（沙区）主要在售楼盘在“价格战持续升级”的背景下，销售去化速度相比于前期，并没有明显变化； 就本项目楼栋工程进度而言，处于首次推售序列的1号、2号和6号-8号楼栋中，“普通型三房”和“舒适型三房”占比较大，而此类产品近期销售压力加大。 本项目如何在“价格策略”方面保证开盘“破冰”？ 本项目成交均价建议 　 第一阶段推售（6月中下旬—7月底） 第二阶段推售（8月中下旬—9月底） 第三阶段推售（10月中旬11月底） 持续销售期（08年12-09年3月） 执行销售均价 4400元/㎡ 4600元/㎡ 4900元/㎡ 4800元/㎡ 推售楼栋考虑 1号、2号、3号和8号楼 4号和5号 6号、7号和9号、10号楼 —— 推售套数 732套 494套 1190 —— 可销售套数 —— 800套左右 1600套左右 900套左右　 目标销售套数 400套左右 300套左右 700套左右 500套左右 小 结 1、在主城大西区市场中，沙区06、07年供应量仅高于大渡口区，供应量远低于南岸、江北、渝北等热点开发区域。区域市场热度不高。 2、07年沙区住宅供应的面积比较紧凑，单套住宅的平均供应面积比主城区平均供应面积小8㎡左右。08年，其主城区代表性项目推出的“紧凑居家”和“小户型公寓”产品体量预计将占全区07年供应量的90%左右。 3、现阶段区域在售楼盘销售均价普遍较低，其主城区板块价格差异小。产品差异化、楼盘价值差异化在销售均价上的反应不明显。但新兴板块与成熟板块价格落差较大。 沙区需求市场情况 （数据来源于“中原市场研究部”） 区域需求市场在主城区整体需求市场中的占位 重庆主城各区2007年商品房成交情况一览 沙区近两年商品房成交面积在主城各区中排位靠后，并且与06年相比，成交量同比增长率仅为14.18%，远低于主城各区45.18%的平均增长率。 与区域供应市场主城整体市场占位情况相对应，均反应出市场热度较低的现状。 重庆主城各区2006年商品房成交情况一览 重庆主城各区2007年成交商品房单套建筑面积 （单位：㎡） 区域市场需求结构概况 以小户住宅供应为主的沙区，2007年平均单套商品房成交面积，是主城各区中成交平均面积最小的区域。 区域市场需求结构概况 2007年上半年沙区各户型套内面积段销售状况 沙区07年上半年合计消化套内面积40-100平米户型共计3291套 注：数据来源于中原市场部对“cq315house”网站数据的统计 　 “龙凤云洲二期”VIP卡数据 套内面积 66-77㎡ 79-94㎡ 户型 二房二厅 三房二厅 销售价格 销售均价5100元/平米。目前对客户报出的销售均价为5200元/平米左右。 套数比 5:5 VIP卡发放周期及至今发放量 近750张、37天 VIP卡比例 7 3 VIP卡客户年龄构成 25-35岁：36-45岁：45岁以上︽5：3：2 “龙凤云洲二期”VIP卡数据折射沙区市场近期需求结构 与07年上半年户型及户型面积需求对比，市场需求更趋向于70平米左右的“紧凑型二房”。在沙区主要板块在售楼盘中，该项目综合质素较高，意向客户年年龄构成较为均衡。 小 结 1、区域需求不旺盛——沙区06、07年成交面积在主城各区中排位靠后，并且，07年成交面积相比于06年同比增长率很低，远低于主城平均增长率。 2、以“紧凑型户型”需求为主力——2007年平均单套商品房成交面积，是主城各区中成交平均面积最小的区域。 3、现阶段市场需求更趋向于70平米左右的“紧凑型二房”。 沙区市场环境总结 区域市场热度不高 供应量远低于南岸、江北、渝北等热点开发区域； 成交面积在主城各区中排位靠后，并且，07年成交面积同比增长率远低于主城平均增长率； 市场供需形式严峻 08年商品住宅供应量同比增幅很大，并且沙区主城区代表性项目推出的“紧凑居家”和“小户型公寓”产品体量预计将占全区07年商品住宅供应总量的90%左右（不含本项目）。 沙区主城区板块价格差异小。产品差异化、楼盘价值差异化在销售均价上的反应不明显。 现阶段市场需求更趋向于70平米左右的“紧凑型二房” 。 本项目08年营销目标的实现面临极大困难 项目竞争市场动态 重庆主城区近期整体市场环境 重庆主城区近期各月商品房成交趋势图 重庆主城区2008年3月商品房成交对比情况 指标 2007年3月 2008年2月 2008年3月 环比增幅 同比增幅 套 数（套）