专题分析：区域规划对房地产市场影响的分析_20100208_.pdf

中国指数研究院 中国房地产指数系统 区域规划对房地产市场影响的分析 2010 年 2 月 电 话：010 邮 箱：hetian@ 专题分析：区域规划对房地产市场影响的分析 2010 年 2 月 区域规划是经济格局的重要影响因素，历史数据表明，1999 年的“西部大开 发”、2003 年的“振兴东北”、2004 年的“中部崛起”（下称“三大区域政策”） 等区域政策，在加快基础设施建设、加大财政转移支付力度等多项措施的作用下， 区域宏观经济和房地产市场发生了显著变化。 2009 年以来，为应对国际金融危机的不利影响，加快转变经济增长方式， 实现区域协调发展，中央政府先后批准了长株潭、珠三角、海峡西岸等 14 个区 域规划，数量超过此前三十年的总和。 为分析 2009 年来出台的众多区域规划对未来房地产市场格局的影响，中国 指数研究院通过对 2000-2009 年经济指标和房地产开发经营数据的分析，对“三 大区域政策”的影响进行了量化分析，并在此基础上对 14 个区域规划政策进行 了分析，对未来房地产市场的区域格局进行了展望。 一、三大区域政策对区域宏观经济和房地产市场的影响： (1) 区域宏观经济：中西部和东北地区固定资产投资增速高于东部地区，私 营经济快速增长，但 GDP 增速仍略低于东部地区： 区域政策在扩大固定资产投资和激活私营经济方面效果显著； 区域政策在创造就业机会和实现经济增长赶超方面效果较为有限。 (2) 房地产市场：中西部和东北地区房地产开发投资增速2005 年以来持续 高于东部地区，商品房销售面积和销售额占比稳步提升，但商品房均价 及增速明显低于东部地区。 二、2009 年以来获批的区域规划及其对未来房地产市场的影响： (1) 2009 年以来批准的区域规划将从扩大区域辐射力和提升居民购买力两 个方面促进区域房地产市场发展。 (2) 由于上海、北京、广东等东部省市在经济总量、房地产市场规模等方面 的优势，区域规划难以对中西部和东北地区商品房市场带来立竿见影的 效果，但长远来看，这三个区域的商品房销售面积占全国的比重将持续 上升，但销售额占比提升将较为缓慢，而东部地区房地产市场占全国的 比重将持续下降。预计未来十年，中西部和东北地区商品房销售面积和 销售额占全国市场的比重较