北部新区商业报告-20110329.ppt

北部新桥商业报告 * 公寓裙楼平面布局-2至4F 公寓1+2F 挑高 2F修改后 商场电梯位置 需增加排油烟井位置 餐饮娱乐业态需增加燃气管道及上下水. 消防梯 3F-4F修改后 消防梯 公寓电梯 公寓电梯 北部新桥商业报告 * 华山路 新九路 公寓裙楼动线图-1F 公寓大厅 商场 入口 商场 入口 商场 入口 主入口 主入口 TESCO方向 商场入口 1+2F 挑高 零售、服务 品牌零售 餐饮 商场1F 大型餐饮 商场2F 1+2F 挑高 北部新桥商业报告 * 华山路 新九路 公寓裙楼动线图-2至4F 主入口 主入口 休闲商家 休闲商家 商场3-4F 主入口 主入口 娱乐商家 娱乐商家 商场3-4F 酒店式公寓修改原则 1、必须具备挑空大堂 2、核心筒分布为主设置在北向空间，不影响南向公寓排布 3、尽可能减少公摊面积，控制单位总价 4、在条件允许的前提下，设置4部电梯 公寓裙楼平面布局 电梯厅 消防通道 消防通道 酒店式公寓 酒店式公寓 电梯厅 将建筑核心筒摆放在建筑内部，优化动线走势 调整后电梯厅北向开间分摊至两侧公寓内，减少公摊面积 调整东向消防通道开口方向，节约南向开间 原先电梯厅位置设置1-2套酒店式公寓 酒店式公寓 酒店式公寓 公寓裙楼平面布局 消防通道 酒店式公寓 电梯厅 酒店式公寓 酒店式公寓 单体公寓户型修改建议 基于户型设计较为合理，且柱点分布不宜调整，我司建议采用偷面积的方式压缩总价区间 验收标准 交房标准 单体可控的面积空间为阳台，区间面积在10平米左右 采用偷面积的方式，将阳台设置成内天井，每平米介于5㎡面积 验收标准后，通过增加隔板，形成室内空间，阳台面积100%赠送给客户 通过规划调整，整体面积减少约5平米 单体公寓户型修改建议 偷面积的方式必然带来容积率的损失，我司建议增加楼层的方式弥补容积率 损失建筑面积=单体损失面积*标准层户数*酒店式公寓楼层数 =5㎡ x 24间 x 12层 =1440㎡ 单层建筑面积约1300㎡左右 在现有的规划下增加一层左右即可 北部新桥商业报告 * 餐饮娱乐业态目的性消费强，能起到很好的聚客作用 引进商家以大中型为主，总体数量较小，便于管理 商家租赁期限较长，前期投资较大，经营相对稳定 能够同大卖场及商业街零售，形成良好的业态互补 优势 劣势 定位分析---餐饮休闲广场 本定位较为传统稳定，但同时也暴露了收益较低的缺陷，我司认为应改变纯租赁的方案，采取租售结合的模式，达到利润最大化 引进的商家主要服务社区居民，对酒店式公寓销售没有直接帮助 项目周边商业环境薄弱，因此前期租金收入较低，成本回收缓慢 餐饮娱乐业态租期较长,无法通过商家调整提升租金收益 同主题商业街3-4F定位可能会造成商家重叠，造成内部冲突 北部新桥商业报告 * 餐饮娱乐业态目的性消费强，能起到很好的聚客作用 引进商家以大中型为主，总体数量较小，便于管理 商家租赁期限较长，前期投资较大，经营相对稳定 能够同大卖场及商业街零售，形成良好的业态互补 优势 劣势 引进的商家主要服务社区居民，对酒店式公寓销售没有直接帮助 项目周边商业环境薄弱，因此前期租金收入较低，成本回收缓慢 餐饮娱乐业态租期较长,无法通过商家调整提升租金收益 同主题商业街3-4F定位可能会造成商家重叠，造成内部冲突 方案优化分析 北部新桥商业报告 * 优化模式--时尚礼品广场 案例借鉴一常州中惠广场 新桥项目概况： 新桥项目位置:常州市新北区河海东路 总建面：1万平米 其目前已入驻商家200余家,经营业态主要以小型零售百货\礼品为主.小商品市场类型. 整体规划方向： 新桥项目处于常州市新北区，主要面向年轻时尚消费群休 规划采取迂回式布局 业态规划明确，充分利用周边学校\办公及居民集中的因素. 北部新桥商业报告 * 优化模式--时尚礼品广场 案例借鉴二常州时尚莱迪 新桥项目概况： 新桥项目位置:常州市中心文化宫地下室 总建面：2万平米 其目前已入驻商家400余家,经营业态主要以餐饮零售百货为主. 整体规划方向： 新桥项目处于市中心，主要面向年轻时尚消费群休 规划采取迂回式布局 业态规划明确，吸引目标客户 常州时尚莱迪位于延陵西路2-1号常州文化宫地下广场，为常州的老城区，四边拥有购物中心、泰富百货等大型商场。常州时尚莱迪分为地下两层，总建筑面积为2万多平方米，是常州目前最大的公用人防工事; 常州时尚莱迪通道多，四通八达与周边的各大商场都有连接。商场负一层共有街区6条 ,档口 400余间；以百货、服装、餐饮、摄影、品牌店铺、特色店铺为主。 北部新桥商业报告 * 优化模式--时尚礼品广场 案例借鉴二常州时尚