南京市房地产价格空间分布及成因分析.ppt

东南大学建设与房地产研究所 By Prof. Li qiming Department of Construction Real Estate The Research Institute of Construction Management Real Estate (CMRE) South East University, Nanjing, PRC *东南大学土木工程学院建设与房地产研究所 南京市房地产价格 空间分布规律及成因分析 东南大学建设与房地产研究所 东南大学建设与房地产系 李启明教授 The Research Institute of Construction Management Real Estate (CMRE),SEU 南京房地产价格空间分布可视化模型 南京市房地产价格空间分布规律 南京房价分布空间规律细部分析 房地产价格空间差异的成因分析 城市空间结构与房地产价格分布 南京房地产价格空间分布规律及成因 建立数字房产模型（DHM dignity housing model）的基本数据库 （共整理了158个实测房产点的数据，补充了20个边界点） 数据结构的选择 （以TIN来建立数字房价模型） 南京房价可视化模型的建立 （GMS - Groundwater Modelling System） （TIN Module ；Solid Module） 1 南京房地产价格空间分布可视化模型 南京房地产价格空间分布规律及成因 区属 玄武 白下 秦淮 建邺 鼓楼 下关 浦口 六合 栖霞 雨花 江宁 样本数 15 21 18 26 20 8 6 0 6 10 48 板块 城北 城东 城南 城中 河西 江北 仙林 江宁 ? ? ? 样本数 23 27 28 37 7 6 2 48 ? ? ? 2004上半年宁房样本数统计表 南京房地产价格空间分布规律及成因 工程管理专业教育 南京房地产价格空间分布规律及成因 圈层模式 点轴模式 极化与扩散模式 2 南京市房地产价格空间分布规律 南京房地产价格空间分布规律及成因 圈层模式 南京商品房价格从中心（新街口CBD）向周围递减，可以分为三个区圈层： 新街口、山西路商业贸易集中区的房价最高鼓楼区、玄 武区、白下区、建邺区的商品房的价格普遍较高； 秦淮、下关、雨花、栖霞区的价格处于中等水平； 浦口、江宁区的房价相对较低。 南京房地产价格空间分布规律及成因 点轴模式 点轴模式中的点主要是指特殊地域具有代表性的楼盘，而轴主要是指道路沿线、通讯通信、河流等线状设施。 南京房地产价格空间分布规律及成因 极化与扩散模式 极化是指老城区内频繁的商贸活动和传统的文化氛围以及优越的居住配套设施，吸引了大量的商务活动，使土地和房产的价值迅速提高，土地集约化程度的上升和市场需求的不断上涨，导致了房地产价格的上扬，成为全市商品房价格的参照标准。 南京房地产价格空间分布规律及成因 极化与扩散模式 扩散是由于中心商务区和老城区的人流过于集中，带来了一系列的问题，如交通问题、居住环境质量的下降等，于是人们又把新城区和近郊区作为安家的新选择。较低的开发成本、良好的居住环境和交通条件促使城市周边和郊区房地产的开发。周边地区大规模的开发，带来了人气和商机，对当地房地产价格又起到了推动作用。 南京房地产价格空间分布规律及成因 南京房价分布整体情况 3 南京房价分布空间规律细部分析 序号 价格范围（元/m2） 区 域 1 8000 以上 华侨路—洪武路—建邺路—莫愁路围成的半径约1.5公里的区域内； 2 6000~ 8000 主要集中在玄武湖城墙以内，龙蟠路以西，中华门城墙以北，到虎踞南路、西康路、福建路围成的区域内。此外，龙江小区以及雨花风景区一带也有小范围的高价区域； 3 4000~ 6000 南京主城区的其余部分，除雨花区、栖霞区的部分较偏的区域； 4 2000~ 4000 主要集中在浦口，江宁，栖霞三个区。 南京房地产价格空间分布规律及成因 以金陵王府为坐标圆点的剖面分析 东—西向房价较高，下降较慢 南京房地产价格空间分布规律及成因 以金陵王府为坐标圆点的剖面分析 南—北向房价落差较大 南京房地产价格空间分布规律及成因 以金陵王