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商业地产选址六要素 位置配套消费结构等 08年11月17日 23:30 首先，我们谈到的商业地产主要是指消费类经营场所，例如商业街、步行街、百货类商场、商办、商贸中心等。前四类在市区居多，而最后一类的商贸中心，是指家居建材市场、汽配摩配、乃至小商品城，地处较偏远或建造于特定位置。 对于日常消费办公类的商业地产选址，我们这里要谈到四点要素：位置、配套、消费结构、发展空间。 第一，位置为王：好的位置不是说绝对的就会带来好生意，带来旺人气，但所谓的好位置100%跟风水有关。举个例子，南京中央、新百所处的步行街区域中，也就是在屈臣氏的街对面，一茶一笙的楼下商城，开了多少年，换了多少个经营者，依然冷清，懂得朋友看的很真切，那个位置就是死穴，做什么都会关门打烊的。所以做商业地产选址的人士，对于风水还需要有一些研究才是。 另外在位置的选择上，要清晰界定商圈，项目所在商圈的功能是什么，怎么区隔与交集商圈，你所要做的项目在其中是否符合或者互补其商业需求和氛围等等。 第二，配套：你开餐饮，周边就需要有停车位；你开炒货店，旁边就应该有饮料店；简单通俗的道理，配套的周全会让消费者快速养成消费习惯，而先入为主的消费印象分尤其重要，试想第一次来消费，这也没有、那也没有，还会有愉快的后续吗？ 当然，商业项目的配套是个严谨而又专业的课题，项目内部的配套设施，周边的配套设施，不能过度重复、叠加效果相得益彰，才能有效吸引投资者和消费者。 第三，消费结构：我们选址的目的是什么？建造项目---招商---开业---管理经营。而不论是招商环节还是经营管理环节，消费者始终是我们要着重研究的对象，所谓消费结构就是你的目标客群收入水平、消费力度、消费频度、消费特点等的具体结论，这样在项目定位、对外推广宣传中，才能有的放矢的将开发商有限的宣传费用好，亦可选择好针对性的营销工具。 第四，发展空间：这里的发展是指项目的延伸性，我们在经营一个项目，前提是做好近期2年的、远期5年的发展规划，那么针对可能会发生的经营状况和周边情况变故，我们选址过程要有策略的调整项目的格局、业态、商业政策等等，亦需要考虑到发展起来之后的，商业项目的扩张、升级等等，做好了提前的物理空间和经营空间的规划，有了既定的路线，势必稳妥 那么对于特定或者相对来说较为偏僻位置的商业项目选址，我们除了以上四要素中，要加以灵活应用外，还有重要的两点要素： 一是要考虑到消费者的购物便捷，二是要特别注意土地的性质和使用期限。 一般来说，建材、汽配城这些项目多是选在城乡结合部之类地段，周片的配套不会是非常完善，但消费者的购物便捷就提到了极为重要的位置，这与市区购物不同，市区的公交、的士等都很方便，在此类商贸中心的选址谈判上有必要先行与公交部门商谈开通链接市区中心、火车站、汽车站的公交线路，以及直通车线路，最大程度的方便消费者购物，不是说现在私家车多了，大家都愿意开车去郊外采购，服务的意识上了台阶，深入人心的购物便捷通道打开了，自然上门的消费者多，这就是解决郊区购物中心的一大人流量难题。 在此类地段的项目，土地的价格多是较为便宜，但对于土地的使用性质，不是每个开发商都会去深究，特别是在使用期限和该地块的所属权限问题，涉及到乡镇的土地所用权和市里对其的发展规划要求，都应列入选址需要探索清楚的目录里。 商业地产选址的关注点和技巧 2008-8-1 15:53:45 为什么关注商业地产？ 　　环视全球，我们看到的第一波是弱势美元和次级债危机下美国经济的衰退；其次是次级债的第二波在欧元区传染和扩散，欧洲经济体出现衰退迹象；然后我们看到是第三波以新兴市场为代表经济体（金砖四国为代表）的通胀困境，例如越南经济危机。根据美国财政部和美联储2007年联合发布的“海外持有美国证券情况的报告”，中国持有3760亿美国公司债券，次级债可能超过1000亿美元，次级债风波中国最终难以幸免。可以比较确定的是2008年中国经济增长的放缓，全年GDP增速可能低于10%。 　　2008年中国经济的两大主题：以石油为代表商品冲击带来高企的通货膨胀和中国经济增速放缓。股市连续7个月约54%的跌幅，表明熊市格局的正式确立，熊长牛短暗示短期内需要减持股票投资比例。债券市场依然以银行间债券市场为主，公司债作为试点刚刚推出，通胀高企导致加息预期不止，债券市场似乎难以摆脱下跌的局面。万众瞩目的股指期货尚未推出，大宗商品期货投资品种门槛较高、风险大的特点，让普通大众“望期兴叹”。在对比各种投资工具之后，发现楼市依然是通胀时期保值增值的有效渠道。 　　在房地产市场的细分物业市场中，住宅受限于营业税、增值税、二套房政策、限外令等调控政策的影响，楼市整体处于周期性调整阶段；二手房市场抛售压力