商业地产主流产品.doc

商业地产主流产品简介 商业地产最初的产品模式有裙楼、临街底商、独立商业建筑等，历经较长时间的发展和转变，演变成如今购物中心、商业街、城市综合体、公寓、写字楼、酒店、社区商业、批发市场、地铁商业等多种产品相结合的局面，对这些主流产品的了解和认识有助于我们加深对于商业地产开发的理解。 一、购物中心 1、概念：多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。 2、分类（根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，购物中心分为）： （1）Shopping Mall (停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)； （2）Shopping Center (店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。 3、特征： （1）多功能的消费场所； （2）多业态的综合物； （3）物业管理和商品经营双主体运营。 4、案例：台北101购物中心 （1）项目简介：位于台北市信义区的信义商圈，紧邻台北市政府，同时是台北金融大楼，系由台湾十二家银行及产业界共同出资兴建，造价共达580亿元台币，由著名建筑师李祖原负责设计及监造，台北101购物中心除了底部群楼作为购物商场外，将成为台北金融商业重镇，股市证交所亦将移至此。 （2）楼层介绍：群楼商场地上101层、地下5层、高508米，是目前世界最高楼，其中B2-B4为停车场，B1至4楼共有5层楼的购物中心，5楼则为数家银行与证券服务金融中心进驻服务，6楼至84楼为一般办公大楼，85楼为商务俱乐部，86至88楼为观景餐厅，89楼为室内观景层，91楼为室外观景台。 二、商业街 1、概念：商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。 2、分类（按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，可将商业街分为）： （1）专业商业街——商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等； （2）复合商业街——商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣武区的大都市街等。 3、特征： （1）商业街规模大小不一，和经营的商品的类型有关； （2）沿街两侧布置商铺，单层建筑居多。 4、案例：天津滨江道商业街 项目简介：滨江道商业街是天津市最繁华的商业街之一。它自海河边的张自忠路起，向西南方向延伸到南京路上，全长2094米。汇集了天津市商业、餐饮业、服务业的精华，国际品牌店鳞次栉比，是必威体育精装版潮流的聚集地，商业零售额居天津市第一。 三、城市综合体 1、概念：城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 2、分类： （1）城市CBD中心城市综合体——处于城市核心地段，具有高端客流、项目档次较高； （2）交通枢纽型城市综合体——结合交通枢纽的便利，融合多种交通优势； （3）城市副中心城市综合体——城市经济新增长点； （4）城郊结合部城市综合体——很多的大城市市区已经没有能够找出占地5万㎡以上的地块。 3、特征： （1）超大空间尺度； （2）通道树型交通体系； （3）现代城市景观设计； （4）高科技集成设施； （5）地标式的城市建筑。 4、案例：东京六本木 项目简介：日本东京“六本木”是近几年才诞生的以城市综合体规划所建造的全新聚落，它集住宅、商业大楼、购物中心、旅馆、餐厅、游憩与文艺设施于一体。 四、公寓 1、概念：公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式，能容许多人家居住的房屋，多为楼房，房间成套，设备较好。 2、分类及特点： 普通公寓商务公寓酒店式公寓用地性质住宅商业用地商业用地产权性质公寓商务公寓商务公寓或公寓产权年限70年40年40年 特点户型面积小，30~60平米； 精装修交房标准，拎包即可入住；配套设施完善； 物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务； 销售价格一般高于区域整体水平一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住，又可办公；　 具备写字楼功能，在部分城市可注册公司， 价格相对写字楼较低；　 首付最低可达2成，按揭可达20-30年（如深圳）；　 产权性质为商务公寓，非纯写字楼面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高　 大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便　 按